投资要点

    　　事件：2022年 8 月30 日，招商蛇口发布2022 年半年度报告。 2022 年上半年，公司实现营业收入575.63 亿元，同比增长 28.90%；实现归母净利润18.87 亿元，同比下降-55.61%；实现基本每股收益为 0.16 元，同比下降-65.96%；实现加权平均净资产收益率1.47%，同比降低了2.96 个百分点。

    　　点评：

    　　公司营收实现增长，毛利率及投资收益下滑影响业绩。2022 年上半年，公司实现营业收入575.63 亿元，同比增长 28.90%；实现归母净利润18.87 亿元，同比下降55.61%；实现基本每股收益为 0.16 元，同比下降-65.96%；实现加权平均净资产收益率1.47%，同比降低了2.96 个百分点。归母净利润有所下滑主要有两个原因：1）地产行业基本面下行毛利率有所下降，2022 年上半年，综合毛利润率为18.59%，同比下降27.95 个百分点。2）子公司股权处置收益同比减少。上年同期因发行公募REITs，产生投资收益14.58 亿元。

    　　销售排名提升，优于其他房企。2022 年上半年，公司在克而瑞百强销售榜单排名第六，较21 年提升1 名。公司实现签约销售金额1,188.27 亿元，同比增长减少32.86%；实现签约销售面积 487.51 万平方米，同比减少36.71%。

    　　拿地积极，补充优质土储。上半年获取新项目27 个，拿地金额占销售金额的比重为52.44%；重仓一二线城市优质土地，一二线城市拿地金额占比达80.0%。

    　　出租性物业租金受减免影响微降。公司拥有的可出租物业总可出租面积 489.41 万平米，出租收入15.93 亿元，同比减少4.61%，主要是受国家相关房租减免政策的要求，对符合条件的商户进行租金减免。

    　　三条红线达标。截至2022 年6 月30 日，公司现金短债比为1.48，净负债率为48.96%，剔除预收账款的资产负债率为62.38%。

    　　整体债务结构稳固、风险可控。报告期内，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓 LPR 下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合资金成本4.1%，较年初降低38BP。

    　　投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。

    　　受益行业供给侧改革，中长期看好公司投资价值。根据年报，我们维持公司22-23 年EPS 为1.43 和1.57 元，以8 月30 日收盘价计算，PE 分别为10.3 倍和9.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。