事件：2022 年8 月29 日，公司发布2022 年中报。22 年H1 公司实现营收575.6亿元，同比增长28.9%；实现扣非归母净利润14.7 亿元，同比减少47.5%。

    点评：22 年H1 低毛利项目集中结转致毛利率下滑，销售随市下滑幅度可控，业务发展短期承压，拿地聚焦核心资源，综合实力增强有望加速盈利触底回升。

    短期利润率承压，有望加速迎来利润底部。22 年H1 公司营收同比增长28.9%至575.6 亿元，综合毛利率较21 年H1 下滑7.2pct 至18.6%，归母净利润同比减少55.6%至18.9 亿元。短期利润率承压显著主要受如下因素影响：1）地产开发低毛利项目集中结转，22 年H1 华东、西南区域实现营收占公司总营收22.8%、24.5%，对应毛利率仅9.2%、15.9%，主要系20-21 年期间获地成本较高；2）22 年H1 股权处置收益较21 年H1 减少18.7 亿元；3）22 年H1 持有物业减免租金3.7 亿元。叠加公司于21 年末已对存货等资产计提资产减值损失33.9 亿元，展望明年，盈利水平有望企稳回升。

    销售短期承压下滑，多元业态发展提升综合实力。22 年H1，公司实现全口径销售额1188 亿元，同比减少32.86%，于上海、合肥等14 城进入当地销售金额排名前十，城市深耕效果凸显；旗下招商积余完成汇勤物业并购交割，扩大金融赛道规模，实现营收56.5 亿元，同比增长18.2%。截至22 年H1，公司旗下持有物业总可租面积489.4 万平米，同比增长15%，总体出租率80%。通过多元业务协同发展，有效提高公司综合实力，保障公司平稳穿越地产周期。

    区域聚焦，城市深耕，稳健发展。22 年H1，公司累计新增土储计容建面420万平米，权益面积265 万平米，主要聚焦于上海、北京等一线城市及杭州、苏州等长三角重点城市，未来销售去化水平有保障；同时，公司积极通过收购、合作等模式布局旧改，与长城资管、佳兆业签署战略合作协议，业务发展空间拓宽。

    三道红线绿档，融资成本降低。截至22 年H1 期末，公司剔除预收款后的资产负债率为62.4%，净负债率49.0%，现金短债比1.48，维持绿档。公司发挥信用优势进行高息债务置换，22 年H1 综合融资成本4.1%，较21 年末降低38BP。

    盈利预测、估值与评级：公司背靠招商局集团资源丰富，综合开发运营经验丰富，信用优势显著，资金充沛，市场出清后有望持续提高市占率。考虑公司短期毛利率承压及未来盈利提升空间，我们调整公司22-24 年归母净利润预测为97.8 亿元（下调8.1%）、113.8 亿元（上调1.5%）、123.6 亿元（上调2.2%），当前股价对应22-24 年PE 估值为11.5、9.9、9.1 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险