9 月销售额同比+50%，弱市下表现亮眼，前9 月销售额排名提升至第6 名。2022 年9 月，公司销售金额350.5 亿元，同比+50.2%；销售面积95.2 万平，同比-3.7%；销售均价36,811元/平，同比+56.2%；2022 年1-9 月，公司累计销售金额2,016.1 亿元，同比-16.3%；累计销售面积753.0 万平，同比-27.5%；销售均价26,774 元/平，同比+15.3%。据克而瑞数据，9 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为-29%、-34%，累计同比分别为-43%、-44%；公司9 月单月销售金额同比大增，且9 月单月销售和累计销售表现均显著优于行业均值。据克而瑞数据，公司1-9 月销售额全国排行第6 名，较21 年提升1 名。

    9 月拿地/销售额比26%，前9 月达51%，聚焦核心城市、提升资产优质浓度。2022 年9月，公司新增建面46.6 万平，同比-54%；拿地金额92.0 亿元，同比-31%；拿地/销售金额比26%，拿地/销售面积比49%；9 月公司拿地项目聚焦上海、深圳、杭州、苏州、合肥等核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。2022 年1-9 月，公司累计新增建面593.0万平，同比-45%；累计拿地金额1,027.4 亿元，同比-33%；拿地/销售金额比51%，拿地/销售面积比79%；平均楼面地价17,325 元/平，占比销售均价65%。至2022H1 末，公司总未竣工面积5,482 万方，可覆盖21 年销售面积3.7 倍，土储资源充裕。

    三道红线维持绿档，逆境融资优势凸显，助力公司更积极扩张。22H1 末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、49.0%，现金短债比1.5，三道红线指标处于绿档。22H1融资成本仅4.1%，较21 年-38bp，融资成本保持低位。2022 年至今，公司合计发行2 笔公司债、3 笔中票、4 笔超短融、4 笔ABS、2 笔ABN，合计募资达226 亿元人民币，加权票面利率仅3.0%。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位，逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下，实现更积极的扩张。此外，4 月5 日，公司公告与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，8 月2 日，公司公告与半岛城邦房地产签署战略合作协议，公司多维度积极参与民企纾困，有助于公司补充大湾区优质土地资源。

    投资分析意见：9 月销售逆势大增，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2022-2024年每股收益预测为1.28/1.41/1.57 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。