央企龙头逆周期扩张，优质土储助力盈利提升，给予“买入”评级招商蛇口作为资金实力雄厚的央企，在市场下行期投资力度不减，土储优质丰厚，先进管理工具助力开发运营提质增效，我们认为公司有动力和机会实现销售额增长加速，整体盈利水平得到修复。我们预计公司2022-2024 年归母净利润为104.7、158.1 和182.1 亿元，对应2022-2024 年EPS 为1.35、2.04、2.35 元，当前股价对应PE 为10.9、7.2、6.2 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。

    销售增长迅速，土储优质丰厚

    2017 年至2021 年，公司销售规模快速增长，由1128 亿元增长至3268 亿元，市占率从0.8%提升至1.8%，且未来有进一步提升潜力。2022H1 公司销售金额1188亿元，同比下降32.9%，降幅少于TOP100 房企平均降幅。2022H1 公司拿地26宗，拿地金额637.0 亿元，投销比维持在50%以上，拿地金额保持行业前列。2022年1-9 月公司在一线城市拿地金额559.2 亿元，占比54.6%，显示了深耕一线城市的决心。截至2022H1，公司未竣工口径的土储面积5482 万方，对应货值可覆盖2021 年全年销售约4 倍，充裕土储为未来销售的持续增长奠定基础。

    多元化业务同发展，数字化建设提升运营效率公司近年园区业务营收增速明显高于社区板块，招商积余营业收入、在管面积及数量均持续增长。公司坚持践行“三个一”工程，全面提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘水平，利润释放可期。同时公司通过两率系统动态监控，促进后期精准拿地；通过数字化建设工具覆盖项目全周期，提升运营效率。

    央企资金实力雄厚，盈利未来增长可期

    公司作为具有央企背景的开发商，在资金来源以及融资成本上都具有天然优势。

    公司三道红线一直处于绿档，2022H1 平均融资成本降至4.10%，融资成本始终处于行业低位。伴随前期高价地结转完成和一二线优质土储陆续开发，在市场回暖的预期下，拥有强大资金实力央企的盈利水平未来增长可期。

    风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。