3Q22 业绩同比-53%、符合预期，源于利润率下行、租金减免、投资收益减少。3Q2022，公司营业收入894.8 亿元，同比+9.5%；归母净利润29.6 亿元，同比-53.4%，符合预期；扣非后归母净利润23.3 亿元，同比-52.2%；其中，22Q3，公司营业收入319.2 亿元，同比-14.0%；归母净利润10.7 亿元，同比-49.0%；扣非后归母净利润8.5 亿元，同比-58.6%；3Q2022，毛利率和归母净利率分别为18.7%和3.3%，分别-3.2pct 和-4.5pct；三项费用率6.6%，同比+0.5pct；基本每股收益0.27 元/股，同比-60.9%。预收款1,849 亿元，同比+6.2%，覆盖21 年营收1.15 倍。业绩同比下降源于：1）房地产业务结转毛利率同比下降；2）疫情下公司进行了相应租金减免；3）公司转让子公司产生投资收益同比减少。

    　　3Q22 销售2,016 亿、同比-16%，9 月单月销售额同比+50%，排名升至第6。3Q2022，公司实现销售金额2,016.1 亿元，同比-16.3%；销售面积753.0 万平，同比-27.5%；销售均价26,774 元/平，同比+15.3%；其中，22 年9 月，公司销售金额350.5 亿元，同比+50.2%；销售面积95.2 万平，同比-3.7%；据克而瑞数据，9 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为-29%、-34%，累计同比分别为-43%、-44%；公司销售表现显著优于行业均值。

    　　此外，根据克而瑞数据，公司1-9 月销售额全国排行第6 名，较21 年提升1 名。

    　　3Q22 拿地/销售额达51%，进一步聚焦核心城市、逆势积极加仓扩张。3Q2022，公司累计新增建面593.0 万平，同比-45%；累计拿地金额1,027.4 亿元，同比-33%；拿地/销售金额比51%，拿地/销售面积比79%；平均楼面地价17,325 元/平，占比销售均价65%；公司拿地项目聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。至22H1 末，公司总未竣工面积5,482 万方，可覆盖21 年销售面积3.7 倍，土储资源充裕。此外，4 月5 日，公司公告与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，8 月2 日，公司公告与半岛城邦房地产签署战略合作协议，公司多维度积极参与民企纾困，有助于公司补充大湾区优质土地资源。

    　　三条红线维持绿档，融资通畅、优势明显，助力公司逆境积极扩张。22Q3 末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为63.1%、47.0%，现金短债比1.9，三道红线指标处于绿档。

    　　22 年至今，公司合计发行3 笔公司债、3 笔中票、5 笔超短融、4 笔ABS、2 笔ABN，合计募资达299 亿元，加权票面利率仅2.8%，公司在逆境中的融资优势凸显。

    　　投资分析意见：销售领先拿地积极，业绩弱但融资优势凸出，维持“买入”评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。考虑到行业结算利润率下行，我们下调公司2022-2024 年每股收益预测至1.08/1.13/1.30 元（原预测值为1.28/1.41/1.57 元），维持目标价17.06 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。