事件

    2022 年10 月30 日，招商蛇口发布2022 年三季度报告。2022 年前三季度实现营业收入894.8 亿元，同比+9.45%；归母净利润29.6 亿元，同比-53.44%。2022 年单三季度实现营业收入319.2 亿元，同比-14.0%；归母净利润10.7 亿元，同比-49.0%。

    点评

    受毛利率和投资收益下滑影响，短期业绩承压。公司前三季度房地产项目交付结转面积同比上涨，带来营收的增加；而归母净利润大幅下滑，主要因为：①房地产结转毛利率下滑，受行业下行影响，公司前三季度整体毛利率为18.74%，同比下降3.19pct；②园区租金减免，受疫情影响，公司对符合条件的商户进行了相应租金减免；③公司前三季度投资收益12.71 亿元，同比-58.6%（去年同期公募 REITs 上市，产生税后收益14.58 亿元）。预计公司四季度结转量有所增加，毛利率短期仍然承压，全年业绩或维持稳定。

    单季销售金额同比改善明显。公司2022 年1-9 月实现签约销售金额2016亿元，同比-16.3%（克而瑞百强房企平均同比-46%）；单三季度828 亿元，同比+29.4%，7-9 月单月同比均为正，其中9 月单月销售金额350 亿元，同比+50.2%。在宽松政策和推货增加的背景下，预计公司四季度销售延续复苏趋势。

    错峰拿地，聚焦高能级城市。公司2022 年1-9 月获取土地43 宗，总拿地金额1033 亿元，权益拿地金额665 亿元，居行业第5 位；主要上海、深圳、杭州等高能级城市拿地，其中在上海公开市场获取10 宗地块，拿地金额357 亿元，占比约35%。助力出险房企纾困，与长城资管、佳兆业签署战略协议，推进多个项目合作。

    投资建议

    公司当年业绩受投资收益和毛利率影响有所下滑，中长期发展仍然稳健。我们下调盈利预测，将2022-24 年的归母净利润从108.4 亿元、129.7 亿元、157.0 亿元调整为93.0 亿元、121.4 亿元和157.7 亿元，调整幅度分别为-14.3%、-6.4%、+0.4%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为11.7x、8.9x和6.9x，维持“买入”评级。

    风险提示

    宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约