结算收入稳中有升，结算毛利率有所下滑

    招商蛇口发布2022 年三季报，1-9 月公司实现营业收入894.84 亿元，同比增长9.45%；实现归母净利润29.57 亿元，同比下降53.44%；销售毛利率18.74%，销售净利率7.09%，分别同比下降3.2 和3.6 个百分点。截至2022Q3 公司合同负债1848.6 亿元，较2022 年初增长24.3%；经营活动产生的现金流量净额81.16 亿元，较2022 年初下降2.72%。受地产开发业务毛利率走低、持有运营业务租金减免及投资收益同比减少影响，公司利润同比下滑，我们下调盈利预测，预计公司2022-2024 年归母净利润为91.0、154.0 和177.4 亿元（原值为104.7、158.1 和182.1亿元），对应2022-2024 年EPS 为1.18、1.99、2.29 元，当前股价对应PE 为11.9、7.1、6.1 倍。公司资金实力雄厚，投资拓储积极，销售逐步回升，未来业绩释放可期，维持“买入”评级。

    销售逐月企稳回暖，一线城市投资占比过半

    2022 年1-9 月公司实现签约面积753.01 万方，同比下降27.45%；实现签约金额2016.11 亿元，同比下降16.33%。公司9 月单月实现签约金额350.48 亿元，同比增长50.23%，销售数据企稳回暖明显，四季度销售业绩值得期待。公司在行业低迷期逆势拓储，1-9 月累计新增拿地计容建面590.3 万方，对应土地总价1024.1亿元，拿地面积和金额权益比分别为67.6%和64.5%，拿地与销售金额比例为50.8%；其中在一线城市拿地金额559.2 亿元，占比54.6%，在上海前三批次供地拿下10 宗地块，显示出公司深耕一线城市的决心和信心，核心区域的优质资产也保证了项目的高去化速度及利润回报。

    融资渠道通畅，负债率保持稳定

    公司1-9 月累计实现公开市场融资203.3 亿元，平均融资成本维持在2%-3.55%；公司100 亿元公司债已获得证监会发行许可，在10 月26 日已成功发行50 亿元，最高票面利率3.12%，融资渠道保持畅通。公司负债指标控制严格，截至2022Q3，资产负债率为70.5%，扣除预收账款后资产负债率为63.1%，净负债率47.0%。

    风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。