本报告导读：

    公司归母净利润因投资收益减少59%和少数股东损益提升43%造成大幅下滑，但是利润率环比企稳没有下探。公司拿地聚焦核心区域，湾区旧改将释放高业绩。

    投资要点：

    维持增持评级，维持目标价22.42 元。2022 年前三季度，公司实现营业收入895 亿元，同比增加9.5%，实现归母净利润30 亿元，同比减少53.4%。考虑到公司通过一城一模板不断增强操盘能力，维持2022~2024 年EPS 分别为1.35/1.44/1.55 元，维持目标价22.42 元。

    投资收益因2021 年同期有园区REITs 上市产生的收益同比下滑59%，但利润率环比企稳。2022 年前三季度，公司的毛利率同比下滑3.2pct 至18.7%，与此同时由于2021 年同期以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT 上市（产生税后收益15 亿元），再加上2022 年公司对符合条件商户进行了相应的租金减免以及少数股东损益增加43%，综合造成公司归母净利润同比减少53%。但公司的毛利率和归母净利率环比持平，触底显现。

    以销定产，拿地聚焦核心区域。虽然公司土地投资强度降下来，但上半年新增27 宗土储中15 宗位于长三角，践行“强心30 城”战略，且上半年在14 个城市中销售规模进入前10，深耕优势凸显。优势地区深耕不仅降低去化风险，也将保证利润的稳定性，从而提升公司潜在价值。当前市场环境更有利于国企逆势加码优质地块，一方面风险可对可控，另一方面低融资成本下项目收益亦相对可观。

    流动性充足，有望成湾区旧改新主力。当前流动性较充裕。前期与佳兆业签署战略合作，已中标深圳五和枢纽项目，旧改有望持续突破。

    风险提示：市场超预期下行，行业出现系统性风险。