事件

    　　招商蛇口(001979)发布2022 年三季报，主要内容如下：

    　　2022 年前三季度公司实现营业收入894.84 亿元，同比增长9.45%，归母净利润29.57 亿元，同比下降53.44%；归母净利润率3.30%，同比下降4.46 个百分点，EPS 0.27 元。其中第三季度单季实现营业收入319.22 亿元，同比减少13.96%，归母净利润10.70 亿元，同比下降49.04%；归母净利润率3.35%，同比下降2.31 个百分点。

    　　核心观点

    　　业绩同比下降，主要受少数股东损益占比上升、毛利率下行和投资收益下降影响。公司前三季度归母净利润同比下降53.44%，业绩同比下降主要受以下因素影响：1）少数股东损益占比由去年同期的27.20%上升至53.40%， 2）公司毛利率由去年同期的21.93%下降至18.74%，3）投资收益从去年同期的30.68 亿元下降至12.71 亿元。公司业绩的正向拉动因素主要包括营业收入上升、公允价值变动损益上升等。

    　　销售跑赢行业，排名持续提升。受行业下行影响，公司前三季度销售同比下降，实现销售金额2016.2 亿元，同比下降16.4%。2022 年1-9 月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降28.6%和25.7%。公司销售降幅低于行业水平，公司全口径销售额排名上升一位，从去年的第7 名上升至第6 名。

    　　拿地保持高强度，投资聚焦核心城市。今年1-9 月，公司拿地力度保持较高水平，拿地强度为51.26%（去年同期为63.80%）。今年以来，公司拿地聚焦于上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市，新增土地43 宗（去年同期为80 宗），拿地金额共计1033.5亿元，计容建面共计593.02 万平方米。

    　　财务健康度高，现金流管控良好。公司前三季度三道红线指标维持绿档，剔除预收账款后的资产负债率为62.38%，净负债率48.96%，现金短债比1.48。公司加强现金流管控，通过管控投资、加强回款，前三季度经营性净现金流实现净流入。

    　　多渠道融资，融资渠道通畅。1-9 月，公司不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率：发行71.7 亿超短期融资债券、108.0 亿元的公司债、60.0 亿元的中期票据、76.7 亿交易商协会ABN、21.1 亿证监会主管ABS。

    　　投资建议

    　　公司信用优势突出，拿地聚焦核心城市，深圳土储丰厚，未来发展具备支撑，维持“推荐”评级。综合考虑行业容量调整、公司今年业绩结算等因素，我们下调公司盈利预测至2022-2024 年营业收入1677.44 亿元、1845.08 亿元、2029.48 亿元，归母净利润83.43 亿元、98.59 亿元、106.46 亿元，EPS 1.08 元、1.27 元、1.38 元，对应PE 为12.16 倍、10.29 倍、9.53 倍。

    　　风险提示

    　　房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。