1-3Q 增收不增利。2022 年1-3Q，公司营业收入894.84 亿元，同比增加9.45%；净利润63.47 亿元，同比减少27.25%；归属于上市公司股东的净利润29.57 亿元，同比减少53.44%；稀释每股收益为0.27 元，同比减少60.87%。

    净利润同比下降的原因有：1）公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。2）公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。3）公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58 亿元。

    3Q 销售金额增速同比转正。2022 年1-9 月，公司累计实现签约销售面积753.01 万平方米，同比减少27.45%；累计实现签约销售金额2016.11 亿元，同比减少16.33%。2022 年3Q，公司累计实现签约销售面积265.50 万平方米，同比减少0.85%；累计实现签约销售金额827.84 亿元，同比增加29.38%。

    负债水平维稳，现金流充足。截至2022 年9 月底，公司资产负债率为70.51%，较2021 年同期上升2.73 个百分点；有息负债率为50.48%，较2021 年同期上升2.90 个百分点。截至2022 年9 月底，公司持有货币现金为773.85 亿元，同比增加0.57%；短期借款为16.36 亿元，同比减少85.69%，系公司归还短期借款造成；一年内到期的长期负债为381.73 亿元，同比增加20.81%。截至2022 年9 月底，公司经营活动现金流净额为81.16 亿元，较2021 年同期减少2.72%。

    拟扩募蛇口产园REIT，促进园区资产良性循环。根据公司2022 年9 月28日发布公告，公司作为博时蛇口产园REIT 发起人、招商光明作为基础设施项目原始权益人以基础设施项目申请开展基础设施基金新购入基础设施项目申报。拟新购入资产主要为招商光明持有的部分位于深圳市光明区的招商局光明科技园（招商局智慧城）科技企业加速器二期项目的基础设施，包括招商局光明科技园A、A-6、B-3 及B-4 栋资产。

    投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022、2023 年的EPS 分别为1.12 和1.24 元。考虑公司销售保持顺畅，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，具备较强竞争优势，我们给予公司估值适度溢价，即2022年13-14XPE，合理价值区间为14.56~15.62 元。

    风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险。