投资要点

    　　事件：2022年 10 月30 日，招商蛇口发布2022 年三季度报告。2022 年1-9 月，公司实现营业收入894.84 亿元，同比增长 9.45%；实现归母净利润29.57 亿元，同比下降53.44%；实现基本每股收益为 0.27 元，同比下降60.87%；实现加权平均净资产收益率2.48%，同比降低了4.06 个百分点。

    　　点评：

    　　公司营收实现增长，毛利率及投资收益下滑影响业绩。2022 年1-9 月，公司实现营业收入894.84 亿元，同比增长9.45%；实现归母净利润29.57 亿元，同比下降53.44%；第三季度公司实现营收319.22 亿元，同比降低了13.96%；归母净利润10.70 亿元，同比下降了49.04%。

    　　归母净利润有所下滑主要有三个原因：1）毛利率有所下降，2022 年前三季度，综合毛利润率为18.7%，同比下降3.2 个百分点。2）公司落实国家相关房租减免政策对符合条件商户进行租金减免。3）公司转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期蛇口产园REIT 上市，产生税后收益14.58 亿元。

    　　销售排名提升，优于其他房企，9 月单月数据回暖。2022 年1-9 月，公司在克而瑞百强销售榜单排名第六，较21 年同期第十名提升4 名。公司实现签约销售金额2016.1 亿元，同比增长减少16.3%；实现签约销售面积 753.0 万平方米，同比减少27.5%；销售均价为26774 元/平米，同比增长15.3%。9 月单月实现签约销售金额350.5 亿元，同比增加50.2%。

    　　拿地积极，补充优质土储。1-9 月获取新项目37 个，拿地总金额 1010.20 亿元，同比减少34.37%；拿地金额占销售金额的比重为50.1%；重仓一二线城市优质土地，一二线城市拿地金额占比达87.5%。

    　　三条红线达标，整体债务结构稳固、风险可控。公司1-9 月累计实现公开市场融资226.4 亿元，平均融资成本维持在2-3.5%。报告期内，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。

    　　投资建议：公司开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备。

    　　受益行业供给侧改革，中长期看好公司投资价值。我们维持公司22-23 年EPS 为1.43 和1.57 元，以10 月31 日收盘价计算，PE 分别为9.2 倍和8.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。