事件：2022 年10 月30 日，公司发布22 年三季报，前三季度公司实现营收894.8亿元，同比增长9.45%，扣非归母净利润23.3 亿元，同比减少52.18%。

    　　点评：前三季盈利规模下滑明显，销售触底反弹显著，拿地积极，未来业绩可期。

    　　Q3 营收与结利显著承压：22 年Q3，公司实现营收319.2 亿元，同比减少14.0%；归母净利润10.7 亿元，同比减少49.0% ；毛利率为19.0%，同比提升1.7pct；Q3 收入增速放缓，结利压力提升。22 年前三季度，公司累计实现营收894.8 亿元，同比增长9.45%，归母净利润为29.6 亿元，同比减少53.4%，前三季度业绩下滑主要原因包括：1）低毛利项目陆续结转，前三季度毛利率为18.7%，同比降低3.2pct；2）公司转让子公司产生的投资收益同比减少，上年同期公司转让万融大厦、万海大厦两处物业股权，产生税后投资收益14.6 亿元；3）结算物业中，母公司权益占比降低，少数股东损益占比同比提升26.2pct，主要系并表合作项目增多及项目权益比下滑影响。整体上，公司营收仍处增长趋势，剔除非经常性损益影响，毛利率修复与结算权益比例提升是后续业绩修复的关键。

    　　Q3 销售表现亮眼，连续三月销售同比转正：22 年Q3，公司7-9 月单月全口径销售额同比分别为17.7%、17.1%、50.2%，合计实现销售额828 亿元，同比增长29.4%。1-9 月公司全口径销售额为2016 亿元，同比减少16.3%，较22 年H1 收窄16.5pct，销售反弹强度领先头部房企。

    　　聚焦一二线城市积极拿地：22 年1-9 月，公司已公告新拿地43 幅，总地价1036亿元，新增总土储建面593 万平米，权益建面389 万平米，新增土储权益占比65.6%，全口径拿地销售比为51.3%，备货积极，彰显发展信心，其中，于一线城市投资额占比55.0%，未来去化确定性高，奠定未来业绩反弹基础。

    　　财务维持稳健：截至22 年9 月末，公司在手货币资金773.8 亿元，经营性现金流保持稳步净流入，能有效覆盖短债规模；剔除预收款后的资产负债率约63.1%，较21 年末提升1.43pct，融资渠道畅通下适度运用杠杆有利于提升经营效率。

    　　盈利预测、估值与评级：公司背靠招商局集团，资源丰富，综合开发运营经验丰富，信用优势显著，资金充沛，市场出清后有望持续提高市占率。考虑公司低毛利项目陆续结转，我们调整公司22-24 年EPS 预测为1.01 元（下调19.7%）、1.25 元（下调15.3%）、1.29 元（下调19.0%），当前股价对应22-24 年PE估值为12.9、10.5、10.1 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。