事件：公司发布2022 年三季报，前三季度公司实现营业收入894.84 亿元，同比+9.45%；归母净利润29.57 亿元，同比-53.44%；每股收益0.27 元/股，同比-60.87%。

    　　短期业绩承压，毛利率下行。前三季度，公司实现营收894.84 亿元，同比+9.45%，主要因公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长；Q3 单季度，公司实现营收319.22 亿元，同比-13.96%。前三季度，公司实现归母净利润29.57 亿元，同比-53.44%；Q3 单季度，公司实现归母净利润10.70 亿元，同比-49.04%。

    　　公司短期业绩承压主要因1）毛利率下滑：公司前三季度毛利率18.74%，较去年同期下降3.19pct，主要因房地产市场下行影响结转毛利率。2）租金减免：受疫情影响，公司落实国家相关政策，对符合条件的商户进行了租金减免。3）投资收益减少：去年同期蛇口产园REIT 产生的税后收益14.58 亿元，转让子公司产生投资收益同比减少。前三季度，公司净利率较去年同期下降3.58pct 至7.09%；销售费率增长0.33pct 至2.90%，管理费率下降0.07pct 至1.60%，财务费率增长0.26pct 至2.09%。

    　　单季度销售回暖明显，一二线深耕基调不变。销售方面，2022 年1-9 月，公司签约销售面积753.01 万平方米，同比-27.45%；签约销售金额2016.11 亿元，同比-16.33%，较上半年公司销售额降幅显著收窄（22H1：-32.86%），优于Top100 房企前三季度44.5%的销售额平均降幅。前三季度公司全口径销售额排名行业第6， 7-9 月均实现销售额同比正增长，Q3 单季度销售提升明显，展现较强韧性。拿地方面，公司逆势扩张、投拓积极，前三季度获取土地43 宗，拿地面积598.35 万方，权益面积258.21 万方，全口径拿地强度达46.28%。拿地范围延续聚焦高能级城市方向，补货集中上海、苏州、深圳等一二线核心城市，在一贯具有深耕优势的上海获取10 宗地块，占比近32%，区域深耕基调不变，后续去化保障性相对较高。

    　　三道红线维持绿档，财务稳健融资顺畅。三道红线方面，截至三季度末，公司剔除预收账款资产负债率63.12%，净负债率47%，现金短债比1.94，三道红线继续稳归绿档。债务端，公司前三季度有息负债规模2054 亿元，同比+19.82%；短期借款仅16 亿，长期借款1338 亿元，同比+28.78%；应付债券318 亿元，同比+29.8%，整体偿债压力较小。在手现金774 亿元，流动性充裕。融资端，公司上半年综合资金成本4.1%，较2021 全年下降0.38pct。10 月公司发行50 亿元公司债及12.9 亿超短期融资券，央企背景加持下融资通道顺畅，成本优势明显。

    　　投资建议：公司三季度销售明显改善，拿地积极、信用良好、财务稳健，业绩伴随行业趋势短期承压，但考虑龙头央企的资质背景和优质土储资源，未来有望实现业绩平稳回升。基于前三季度公司业绩降幅较高，我们调整公司22-24 年归母净利润分别为77.95、87.42、99.42 亿元（原值：97.56、107.05、115.72），对应EPS 分别为1.01 元、1.13、1.28 元，对应PE 分别为13.70X、12.22X、10.74X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期