投资要点
事件:12月 5 日,招商蛇口发布停牌公告,拟定增募资购买资产,拟购买资产包括南油集团24%股权等。
点评:
12 月5 日,招商蛇口公告拟定增募资购买资产,拟购买资产包括深投控持有的南油集团24%股权等。公司2020 年也曾发布收购南油集团股权相关公告,但后续因故中止。本次公司积极响应监管精神,重启股权融资,意义非凡。具体看:
1、标的资产:深投控持有的南油集团24%股权等南油集团为招商蛇口控股子公司,招商蛇口间接持有南油集团76%股权,本次拟收购南油集团24%股权等资产,交易对手方为深投控。
2、主要资产:前海妈湾片区优质土地资源
南油集团主要资产为其通过“前海实业”间接持有的“前海自贸”股权。根据2020年9 月披露的交易草案,“前海自贸”具有前海优质土地使用权,拥有深圳前海妈湾土地约80.62 万方,将统筹未来前海片区的开发与建设。
3、影响:增强对前海优质片区资源控制,提升未来归母权益和净利润当前招商蛇口持有“前海自贸”36.17%股权。购买南油集团24%股权后,南油集团将成为公司全资子公司,招商蛇口对“前海自贸”权益比例也将提升5.38pct 至41.55%。公司拥有前海片区优质资源权益价值提升。此外,妈湾片区内已完工住宅项目均价约108000 元/平米,本次交易也有望增厚业绩。
4、交易方案:尚不确定,预计10 个交易日内披露2020 年9 月交易草案披露标的资产交易对价共70.35 亿。本次交易尚不确定,预计将在10 个交易日内(12.19 前)披露交易方案,具体情况以后续为准。
公司销售、拿地表现靓丽,持续看好公司投资价值。根据克而瑞数据,11 月单月招商蛇口销售金额同比-9%、1-11 月累计同比-12%,而百强房企销售金额11 月单月同比-30%,累计同比-43%,公司表现显著优于行业平均。且公司今年以来拿地积极,1-11 月累计拿地金额1181 亿元,拿地力度47%,一二线拿地金额在80%以上。优质资源储备也为后续公司发展奠定基础。
投资建议:公司积极响应政策放松,股权融资重启,持续优化资产负债表。且公司销售、拿地表现突出,在一二线核心区域有大量优质土地储备,持续看好公司投资价值。由于本次交易详细内容尚未披露,我们维持22-23 年EPS 为1.43 和1.57 元,以12 月2 日收盘价计算,PE 分别为10.2 倍和9.3 倍,维持“买入”评级。
风险提示:方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。