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招商蛇口(001979)机构评级研报股票分析报告

 
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招商蛇口(001979):债券融资保持优势 公司拟定增募资购买资产

http://www.chaguwang.cn  机构:兴业证券股份有限公司  2022-12-11  查股网机构评级研报

事件:2022 年12月10 日,公司发布11月经营数据。11 月公司实现签约面积122.3 万平方米,同比减少3.3%;实现签约金额234.52 亿元,同比减少7.3%。

    点评:

    11 月销售金额、面积同比小幅均下降。11 月公司实现签约金额234.52 亿元,同比减少7.3%(10 月为同比+50.7%);实现签约面积122.32 万平方米,同比减少3.3%(10 月为同比+6.1%);销售均价19173 元/平米,同比下降4.2%。

    1-11 月累计实现销售金额2500.0 亿元,累计同比下降11.6%,累计同比降幅进一步收窄;累计销售面积958.5 万平方米,累计同比减少22.9%,累计销售均价26083 元/㎡,累计同比上升14.6%。

    11 月拿地新增2 宗住宅用地,全年拿地积极,聚焦核心城市。11 月拿地总金额18.1 亿元,拿地总建面18.5 万方,拿地均价9784 元/平方米,拿地金额占销售金额比重7.7%。22 年1-11 月,累计拿地金额1167.5 亿元,拿地金额占销售金额比重46.7%。2022 年根据拿地金额计算,其中:一线城市占比 54.1%,二线城市占比33.4%,三四线城市占比11.6%,海外占比0.9%。其中:上海(34.5%),北京(10.2%),深圳(9.4%),长沙(7.3%),合肥(7.1%)。

    三条红线持续达标,融资成本保持低位。11 月公司发行2 笔债券,共计20.6亿元:一般公司债务,13.6 亿元三年期,利率2.75%。交易商协会ABN 1 笔,共计7.0 亿元,利率为2.9%。今年以来,公司共计发行债券319.7 亿元,加权平均利率2.83%,突显央企融资优势,受益供给侧改革。截至2022 年6 月30日,公司现金短债比为1.48,净负债率为48.96%,剔除预收账款的资产负债率为62.38%,“三道红线”监测指标全部绿档。

    公司拟定增募资购买前海片区优质资产,有望增厚业绩。12 月5 日,招商蛇口发布停牌公告,拟定增募资购买资产,拟购买资产包括南油集团24%股权等。当前招商蛇口持有“前海自贸”36.17%股权。购买南油集团24%股权后,南油集团将成为公司全资子公司招商蛇口对“前海自贸”权益比例也将提升5.38pct 至41.55%。公司拥有前海片区优质资源权益价值提升。此外,妈湾片区内已完工住宅项目,均价约108000 元/平米,本次交易也有望增厚业绩。

    投资建议:公司积极响应政策放松,股权融资重启。且公司销售、拿地表现突出在一二线核心区域有大量优质土地储备,持续看好公司投资价值。由于本次交易详细内容尚未披露,我们维持22-23 年EPS 为1.43 和1.57 元,以12 月2日收盘价计算,PE 分别为10.2 倍和9.3 倍,维持“买入”评级。

    风险提示:方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。

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