单月销售持续增长，投资拿地力度保持

    　　招商蛇口发布2022 年11 月经营简报。公司11 月销售金额与面积小幅下滑，累计销售降幅进一步缩窄，投资拿地保持稳健，一二线新增土储超过90%。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构，在政策端持续放松的预期下销售市占率有望持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024 年归母净利润为91.0、154.0 和177.4 亿元，对应2022-2024 年EPS 为1.18、1.99、2.29 元，当前股价对应PE 为12.4、7.3、6.4 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售同比微降，累计销售降幅收窄

    　　11 月公司实现签约销售面积122.32 万方，实现签约销售金额234.52 亿元，分别同比减少3.25%和7.27%，销售均价19173 元/平米，低于1-9 月平均价格。2022年1-11 月公司实现签约面积958.49 万方，实现签约金额2499.98 亿元，分别同比下降22.87%和11.06%，累计销售降幅进一步缩窄，销售表现优于行业均值。

    　　投资拿地保持节奏，单月新增2 宗地块

    　　11 月公司维持稳健的投资策略，单月在厦门和三亚新增2 宗地块，总计容建面18.5 万平方米，对应土地总价18.1 亿元。1-11 月公司累计新增拿地计容建面681.0万方，对应土地总价1181.4 亿元，拿地面积和金额权益比分别为63.4%和61.1%，拿地与销售金额比例为47.3%；其中在一线城市拿地金额581.2 亿元，占比49.2%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。

    　　重启股权融资并购，融资渠道畅通

    　　在房企股权融资放开后，公司发布公告称拟发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善负债结构。2022 年1-11 月公开市场发行债券284亿元，同时12 月拟发行不超过36.4 亿元公司债，11 月以来获得工商银行、北京银行等多家银行意向性融资额度支持，融资渠道畅通。

    　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。