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招商蛇口(001979)机构评级研报股票分析报告

 
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招商蛇口(001979):增厚前海权益 提升开发实力

http://www.chaguwang.cn  机构:广发证券股份有限公司  2022-12-19  查股网机构评级研报

  核心观点:

      重启再融资方案,增加前海权益,提升开发实力。公司发布交易预案公告,计划发行股份收购深控投持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。交易完成后,公司对于前海项目(前海蛇口自贸投资发展)的持股比例将从36.17%提升至43.00%(提升6.82pct)。按照19 年前海项目1373.16 亿元评估值计算,预计本次交易对价为93.7 亿元。与此同时,公司拟非公开发行股份募集配套资金,不超过交易对价的100%,可用于涉房项目建设、补流、偿债等。交易预案体现出公司快速扩充资本实力、抓住市场机遇、做大做强的决心。对公司而言,第一,可以提升前海权益,前海资源加速兑现,引入深投控战投,协同空间大。第二,本次运作带来的资金,将提升公司整体开发能力,对于公司开发业务的稳定发展,将起到积极的作用。

      经营表现优异,利润率持续改善。根据公司经营公告,22 年前11 月,公司累计销售金额2500 亿元,同比下降11.6%,领先百强房企32pct。

      拿地方面,22 年前11 月,招商蛇口累计拿地金额1194 亿元,全口径第二,拿地力度48%,排名第二,展现出极强的扩表能力与扩表意愿。

      根据我们测算,招商蛇口22 年前11 月累计拿地毛利率为26.4%,较21 年提升6.8pct,利润率持续改善,22 年10-11 月毛利率升至30%。

      盈利预测与投资建议。招商蛇口22Q3 归母净资产扣除其他权益工具及公允价值影响后为820.6 亿元,考虑前海及太子湾406 亿元重估值后为1226.9 亿元,当前市值对应PB 为0.92x,在强信用房企处于相对低位,经营ROE 持续改善,估值水平具备修复空间。考虑到交易未完成,我们暂维持公司合理价值19.19 元/股不变,维持“买入”评级。

      风险提示。再融资方案的不确定性;行业景气度存在不确定性;未来行业利润率的波动;前海、太子湾项目开发进度存在不确定性。

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