投资要点

    　　事件

    　　12 月16 日公司公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，并募集配套资金。交易完成后，公司对招商前海实业的权益比例提升约13.65 个百分点，有利于提高其在前海片区享有的资源价值。本次增发价格为15.06 元/股，标的资产交易对价尚未确定。

    　　点评：

    　　重组有利提高公司在前海片区享有的资源价值。标的资产南油集团和前海实业主要资产为通过“前海自贸”间接享有的深圳前海妈湾约80.62 万平方米的土地使用权。本次交易有利于提升公司在前海片区享有的资源价值。我们计算，交易完成后，招商蛇口对前海自贸投资权益增加6.83pct 至43.0%。

    　　前海片区土储价值丰厚，优质资源助力发展。前海土储位于前海深港现代服务业合作区内，直接受益于《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，且储备类型较为丰富。根据公司半年报公告，前海妈湾片区计容建面455.84 万平方米（不含人才用房），目前约390 万平方米未开工，开工率仅14.4%。目前已完工住宅项目均价约10.8 万元/平米。

    　　公司销售表现靓丽。下半年以来，公司销售恢复明显，7-11 月销售金额同比增长24%，其中9、10 月份销售增速超50%。1-11 月公司销售金额同比-11.6%，远好于百强房企和全国商品房销售水平，1-11 月百强房企销售金额同比-43.3%，全国商品房销售金额同比-26.6%。较好的销售表现主要得益于公司优质且充足的土地储备，和有效的推盘销售策略。

    　　今年以来仍然保持较高拿地力度，为未来销售奠定基础。今年1-11 月累计拿地金额1167 亿元，拿地力度47%，2021 年拿地力度65%，2020 年54%，持续保持较高力度。且拿地区域集中一、二线城市，根据2022 年拿地金额计算，一线城市占比47.0%，二线城市占比35.4%，三四线城市占比15.0%，海外占比2.6%。占比排名前五的城市为：上海（30.0%），北京（8.8%），深圳（8.2%），苏州（7.2%），合肥（6.7%）。优质资源储备也为后续公司发展奠定基础。

    　　投资建议：抓住股权融资政策窗口期，增加在前海片区享有的资源价值，助力公司发展。销售表现靓丽、拿地力度较高、拿地利润率改善，持续看好公司投资价值。

    　　由于本次发行数量尚未确定，我们维持22-23 年EPS 为1.43 和1.57 元，以12 月2 日收盘价计算，PE 分别为10.2 倍和9.3 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。