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招商蛇口(001979)机构评级研报股票分析报告

 
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招商蛇口(001979):业绩承压下行 销售拿地行业领先

http://www.chaguwang.cn  机构:国金证券股份有限公司  2023-01-08  查股网机构评级研报

事件

    2023 年1 月6 日,招商蛇口发布2022 年业绩快报。2022 年全年预计实现归母净利润38 亿元-46 亿元,同比下降55.65%-63.36%;扣非归母净利润29 亿元-37 亿元,同比下降58.23%-67.27%。

    点评

    毛利率下滑、计提减值等多因素影响,当期业绩不及预期。公司2022 年归母净利润大幅下滑,主要因为:①受市场下行、结转区域结构变化影响,开发业务结转毛利率阶段性下降;②积极处置去化困难的项目(降价去库存影响短期利润),优化资产负债表;③在行业下行背景下,公司计提资产减值准备同比增加;④公司转让子公司产生的投资收益同比减少(去年公募REITs 上市,产生税后收益14.58 亿元);⑤疫情对资产经营业务冲击明显,出租率和租金水平均受影响,同时累计减免租金约7.49 亿元。随着宽松政策的落地和市场销售的复苏,公司优质项目持续结转,预计公司毛利率水平将企稳,减值规模逐步减少,未来业绩能稳步回升。

    销售好于头部房企平均,深耕拿地支撑持续发展。公司2022 年全年实现签约销售金额2926 亿元,同比-10%(TOP10 房企平均同比-19%),居行业第6 位(2021 年第7 位);12 月单月销售426 亿元,同比-3%,呈逐步复苏态势。保持合理拿地强度,公司2022 年全年获取土地56 宗,总拿地金额1283 亿元,权益拿地金额766 亿元,居行业第5 位;投资区域聚焦、城市深耕,主要于上海、深圳、杭州等“强心30 城”拿地;优选合作方,2022年权益比例60%(2021 年权益比例为48%),同比提升12pct。

    投资建议

    公司当年业绩受多因素影响大幅下滑,未来两年优质项目入市结转,预计业绩能企稳回升。我们下调公司盈利预测,将2022-24 年的归母净利润从93.0 亿元、121.4 亿元、157.7 亿元调整为42.1 亿元、55.5 亿元和95.9 亿元,调整后同比分别为-59.5%、+32.1%、+73.7%。当前股价对应2022-24年PE 分别为24.9x、18.8x 和10.9x,维持“买入”评级。

    风险提示

    宽松政策对市场提振不佳;市场信心持续走低;计提资产减值准备增加

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