投资要点
事件:
公司发布业绩预告,22 年归母净利润预计盈利38-46 亿元,同比下降55.65%-63.36%;12 月公司实现签约面积235.16 万平方米,同比增加6.07%;实现签约金额426.04 亿元,同比减少3.25%。
点评:
22 年业绩受行业环境影响,大幅下滑,当前业绩充分释放过往不利因素。业绩下滑主要因行业环境影响下,结转毛利率下降、计提减值增加。(1)受市场下行、结转区域结构变化的影响,开发业务结转毛利率阶段性下降。(2)积极处置去化困难的项目,优化资产负债表。(3)计提资产减值准备同比增加。
(4)公司转让子公司产生的投资收益同比减少。(5)疫情对资产经营业务冲击明显,持有物业的出租率和租金水平受疫情影响,此外,公司累计减免租金约7.49 亿元。当前业绩释放过往不利因素,公司持续坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略,在提质增效的总原则下,发挥传统优势,探索新发展模式,促进公司实现盈利能力和经营规模的企稳回升。
22 年销售表现大幅优于行业,23 年销售弹性有望体现。22 年全年累计实现销售金额2926.0 亿元,累计同比下降10.5%;累计销售面积1193.7 万平方米,累计同比减少18.5%。好于行业表现,22 年百强房企销售金额同比-42.3%,销售面积同比-46.8%。尤其是下半年以来,销售恢复明显,7-12 月销售金额同比增长16.0%,其中,9 月、10 月单月增幅超50%。
全年拿地积极,聚焦核心城市,助力未来增长。22 年全年累计拿地金额1260.0亿元,拿地金额占销售金额比重43.1%。根据拿地金额计算,一线城市占比49.5%,二线城市占比34.1%,三四线城市占比14.0%,海外占比2.4%。其中:
上海(27.8%),北京(11.7%),深圳(10.0%),苏州(6.6%),合肥(6.2%)。
融资优质仍然明显,重组强化优质资源。12 月公司发行5 笔债券,共计54.5亿元。2022 年公司共计发行债券374.2 亿元,加权平均利率2.82%,突显央企融资优势,受益供给侧改革。重组提高公司在前海片区享有的资源价值,有利于公司未来业绩提升。此外,公司拟发行股份购买资产并募集配套资金,提高公司享有的前海片区优质资源价值。
投资建议:公司积极响应政策放松,股权融资重启。且公司销售、拿地表现优于百强房企,在一二线核心区域有大量优质土地储备,持续看好公司投资价值。
根据公司业绩公告,我们调整22-23 年EPS 为0.39 元和0.47 元,以1 月6 日收盘价计算,PE 分别为34.8 倍和28.8 倍,维持“买入”评级。
风险提示:方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。