预告业绩承压下滑，销售投资保持稳健

    招商蛇口发布2022 年度业绩预告。公司资金实力雄厚，销售市占率不断提升，投资拿地保持稳健，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构。受销售下行、计提减值增加及投资收益减少等因素影响，我们下调盈利预测，预计公司2022-2024 年归母净利润为42.8、72.0 和102.5 亿元（原值为91.0、154.0 和177.4 亿元），对应2022-2024 年EPS 为0.55、0.93、1.32 元，当前股价对应PE 为24.4、14.5、10.2 倍。在地产政策持续宽松需求下，我们看好公司市占率持续提升，维持“买入”评级。

    预告业绩不及预期，归母净利润同比下降

    公司预告2022 年归属于上市公司股东的净利润为38 至46 亿元，同比下降55.65%至63.36%；预告基本每股收益为0.35 至0.45 元/股。主要源于：（1）受销售市场下行影响结转毛利率同比下降；（2）积极处置去化困难的项目，优化资产负债表；（3）市场情况变化导致计提资产减值准备同比增加；（4）转让子公司产生的投资收益同比减少；（5）受疫情影响，持有物业的出租率和租金水平受冲击明显。

    销售排名持续提升，投资拿地保持节奏

    2022 年公司实现签约销售面积1193.65 万方，实现签约金额2926.02 亿元，分别同比下降18.49%和10.47%，销售表现优于行业均值，克而瑞全口径销售排名提升至第六。2022 年公司累计新增拿地计容建面723.4 万方，对应土地总价1273.9亿元，拿地面积和金额权益比分别为62.3%和59.7%，拿地与销售金额比例为43.5%；其中在一线城市拿地金额657.5 亿元，占比51.6%，一二线城市拿地金额占比达91.5%，投资拿地向高能级城市倾斜。

    融资优势明显，股权并购重启

    2022 年公司公开市场发行债券379 亿元，票面利率维持在3.55%以内，融资成本保持低位。12 月公司发布公告称拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善公司负债结构。

    风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。