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招商蛇口(001979)机构评级研报股票分析报告

 
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招商蛇口(001979):短期业绩加速触底 长期盈利回升可期

http://www.chaguwang.cn  机构:光大证券股份有限公司  2023-01-12  查股网机构评级研报

  事件:2023 年1 月7 日,公司发布《2022 年度业绩预告》,预计22 年归母净利润约38 亿元~46 亿元,同比下降55.65%~63.36%。

      点评:低毛利项目结转增加、资产减值损失计提增加等因素导致单四季度利润下滑显著,业绩压力加速释放,目前销售表现稳健,土储拓展积极,业绩回升可期。

      短期业绩加速触底,长期盈利回升可期:22 年单四季度,公司预计实现归母净利润8.4 亿元~16.4 亿元,同比下降79.0%~59.1%,较22 年前三季度同比降幅有所扩大,下滑幅度超过我们预期,全年业绩下滑原因包括:(1)项目结转区域结构变化,或导致低毛利项目结转收入占比提升,结转毛利率阶段性下降;(2)公司积极处置去化困难项目,优化资产负债表;(3)22 年计提资产减值准备同比增加;(4)转让子公司产生的投资收益同比减少;(5)22 年因疫情影响,资产经营业务受冲击明显,全年累计减租约7.49 亿元。值得注意的是,公司短期内资产减值准备计提增加,或将为后期结转毛利增长提供空间,同时,公司积极处置去化困难项目,短期内或将导致表内资源减少,后期结算的盈利压力也将减轻,我们认为公司阶段性业绩加速触底,亦将为后期业绩反弹奠定基础。

      销售表现稳健,土储拓展积极:22 年公司累计实现全口径销售额、销售面积分别为2926 亿元、1194 万平米,分别同比减少10.5%、18.5%,销售排名位居克而瑞销售榜第6 名,销售表现较为稳健,优于TOP20 房企整体销售表现。公司22 年累计新拿地总价1283 亿元,新拿地总建面726 万平米,权益地价占比约59.0%,拿地金额占销售比例为43.9%,其中一线城市拿地金额占比52.0%,强二线城市拿地金额占比36.5%,公司在22 年土地拓展表现较为积极,加强核心城市资源布局,有力保障了后期销售去化能力。

      手握深圳前海优质土储,粮仓型项目利润贡献可期:22 年12 月公司公告拟通过发行股份购买资产,提高在前海蛇口自贸区内优质土地资源的控制权。截至21年末,公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84 万平方米的项目储备(不含人才用房),截至21 年底尚有约390 万平方米的项目储备未开工,预计前海片区土储在未来几年将陆续贡献利润,助力公司提升业绩表现。

      盈利预测、估值与评级:鉴于公司结转毛利率阶段性下降等原因,我们下调公司22-24 年的EPS 预测为0.49 元(下调51.6%)、0.99 元(下调20.2%)、1.36元(上调5.1%),当前股价对应22-24 年PE 估值为29.7、14.7、10.7 倍,公司背靠招商局集团,集团资源丰富,综合开发运营经验丰富,信用优势显著,市场供需修复后有望持续提升市占率和业绩表现,维持“买入”评级。

      风险提示:销售、拿地不及预期,开工、交付不及预期,市场下行超预期等风险。

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