事件：2023 年2 月18 日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》，对交易细节进行更新补充。

    　　拟购买标的评估资产价值89.28 亿元。1）2022 年12 月17 日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》称： “招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。

    　　2）在评估基准日2022 年11 月30 日，南油集团的股东全部权益账面值189.53亿元，评估值281.85 亿元，评估增值92.32 亿元，增值率48.71%。南油集团 24%的股权对应评估值为67.64 亿元，经交易双方友好协商最终交易对价确定为67.64 亿元。招商前海实业的股东全部权益账面值749.50 亿元，评估值749.50 亿元，评估增值38.91 万元，增值率0.00%。招商前海实业2.8866%的股权对应评估值为21.64 亿元，经交易双方友好协商最终交易对价确定为21.64 亿元。

    　　3）“经上市公司与交易对方协商，最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为15.06 元/股”。

    　　拟发行股份募集配套资金85 亿。拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%，募集资金金额不超过85 亿元。招商局投资发展拟认购金额不低于1 亿元且不超过20 亿元。

    　　拟引入战略投资者，同时强化公司前海蛇口自贸区开发竞争力。本次交易完成后深投控将持有上市公司5.39%股份，超过上市公司总股份的5%。招商局投资发展将持有上市公司1.72%股份，招商局集团、招商局轮船和招商局投资发展合计持有上市公司61.94%股份。本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约34.66 万平（=80.62 万平*42.995%）的土地使用权

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022、2023 年的EPS 分别为0.40 和1.1 元。考虑到方案贡献企业三大优势：1）加码深圳前海区域独占优势，增厚公司价值土储；2）拟85 亿融资成功引入深投控，且补充发展资金；3）推动前海开发整体提速，助力区域内reits 资产盘活空间。给予公司估值适度溢价，即2023 年15-17XPE，合理价值区间为16.5~18.7 元。

    　　风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及本次重组推进不顺利的风险。