事件描述

    2023 年2 月17 日，公司公告《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》，进一步明确标的资产评估价值以及募集资金额度和用途。

    事件评论

    发行股份购买资产，对核心资源的掌控进一步增强。根据草案，公司发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权和招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，标的资产评估价值为89.3 亿元，交易对价参照评估价值，交易完成后公司股权结构将有所优化，且核心资源优势进一步增强：1）不考虑募集配套资金的情况下，招商局集团持有公司股份比例降至61.9%，深投控持有公司股份比例为5.4%，有望成为公司第二大股东，且深投控承诺3 年内不转让股份且锁定期满后1 年内减持价格不低于发行价；2）公司对招商前海自贸持股比例提升6.8pct 至43%，前海妈湾片区的核心资源权益比例将得以增厚。

    拟定增募集配套资金，资产负债表有望进一步优化。根据草案，公司拟向不超过35 名特定投资者，非公开发行股份募集资金不超过85 亿元，其中，招商局投资发展拟认购金额不低于1 亿元且不超过20 亿元。募集配套资金中，43 亿拟用于10 个存量项目的开发建设，42 亿拟用于补充流动资金及偿还债务，公司资金实力和扩表预期有望进一步增强。

    市场迎来结构性修复，公司有望率先受益。伴随疫情防控优化，以及需求端政策的持续推进，市场迎来结构性复苏，部分重点城市购房热度出现回暖。得益于公司近年来相对积极的投资力度和更为聚焦的投资策略，公司在手货值相对充裕且整体流动性较高，有望率先受益于结构性复苏。2023 年1 月，公司实现销售金额158 亿元，同比+4.1%，远超行业平均水平；2 月以来，市场整体边际明显改善，公司销售端的弹性有望继续保持行业领先。

    利润表压力已基本释放，后续业绩将迎来逐步修复。公司2022 年归母净利润降幅较大，主要受毛利率下降、处置低效项目、计提减值增加、投资收益减少、租金减免等因素的综合影响，客观反映周期压力和主动减负。结算业绩反映过往，更重要的是面向未来，公司近年来销售和投资质量稳步提升，开发项目盈利能力边际改善，预计后续结算端收入展望稳健，毛利率筑底后将逐步企稳回升，投资收益高基数也完成平稳过渡，城市能级提升后减值风险会明显降低，低基数下后续业绩将迎来逐步修复，重新迈入稳步增长的新阶段。

    发行方案进一步推进，综合竞争力有望持续强化。公司发行方案进一步推进，股权结构优化，资源优势强化，资产负债表亦有望进一步优化；利润表压力已基本释放，低基数下预计后续业绩将迎来逐步修复；公司在信用、资源、效率和成本等方面竞争优势突出且持续巩固，持有型业务稳健发展且“投融管退”渠道通畅，在格局优化浪潮中综合竞争力有望持续进阶。预计2022-2024 年归母净利润分别为45/57/95 亿元， 分别同比-57%/+26%/+66%，对应市盈率分别为25.7X/20.3X/12.3X，表观PE 偏高，但真实PB 仍处于合理水平且有上行空间，公司在当前阶段周期与格局逻辑兼具，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、行业基本面修复进展有不确定性；

    2、核心资源开发进度有不确定性。