事件

    　　2023 年3 月20 日招商蛇口披露2022 年度报告，全年实现营业收入1830.03 亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64 亿元，同比下降58.89%。

    　　点评

    　　稳定结转推动营收增长，利润水平同比下滑：公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，带动营业收入增长，而归母净利润大幅下滑，主要原因为：①受市场下行影响，整体毛利率降至19.25%，同比下降6.22pct；②落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户租金减免7.49 亿元（并表口径）；③计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59 亿元，同比增加20.29亿元；④转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期REIT 上市产生税后收益14.58 亿元。

    　　销售表现优于行业平均，积极补货优质城市：销售端，公司2022年实现销售金额2926 亿元，同比-10%（TOP10 房企平均同比-19%），行业排名升至第六（2021 年排名第七）；2023 年1-2 月销售金额383 亿元，同比+52%，恢复强劲。投资端，公司2022 年获取56宗土地，总地价1279 亿元，权益比例60%，权益拿地金额居行业第五；聚焦深耕，在强心 30 城的投资金额占比达94%，在优质城市上海、深圳、合肥分别获取10 宗、5 宗、5 宗地块；新增项目去化良好，22 个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%。

    　　资产运营和城市服务贡献稳定营收：公司2022 年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57 亿元（并表42 亿元），同比+6.2%（并表同比-8.7%）。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132 亿元，同比+23.1%。

    　　财务结构安全稳健，融资成本持续下降：公司三道红线始终处于绿档并持续优化剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.3。2022 年综合资金成本3.89%，较2021年大幅下降59BP。

    　　投资建议

    　　公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，而投销两端表现优秀，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们小幅上调公司2023/2024 年EPS 预测至0.85/1.38 元（原为0.72/1.24 元），新增2025 年EPS 预测为1.81 元，公司股票现价对应PE 估值为16.0/9.9/7.5 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；其他房企违约。