事件
2023 年3 月20 日招商蛇口披露2022 年度报告,全年实现营业收入1830.03 亿元,同比增长13.92%;实现归母净利润42.64 亿元,同比下降58.89%。
点评
稳定结转推动营收增长,利润水平同比下滑:公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长,带动营业收入增长,而归母净利润大幅下滑,主要原因为:①受市场下行影响,整体毛利率降至19.25%,同比下降6.22pct;②落实国家相关房租减免政策要求,对符合条件商户租金减免7.49 亿元(并表口径);③计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59 亿元,同比增加20.29亿元;④转让子公司产生投资收益同比减少,上年同期REIT 上市产生税后收益14.58 亿元。
销售表现优于行业平均,积极补货优质城市:销售端,公司2022年实现销售金额2926 亿元,同比-10%(TOP10 房企平均同比-19%),行业排名升至第六(2021 年排名第七);2023 年1-2 月销售金额383 亿元,同比+52%,恢复强劲。投资端,公司2022 年获取56宗土地,总地价1279 亿元,权益比例60%,权益拿地金额居行业第五;聚焦深耕,在强心 30 城的投资金额占比达94%,在优质城市上海、深圳、合肥分别获取10 宗、5 宗、5 宗地块;新增项目去化良好,22 个项目当年拿地当年开盘,平均首开去化率77%。
资产运营和城市服务贡献稳定营收:公司2022 年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57 亿元(并表42 亿元),同比+6.2%(并表同比-8.7%)。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132 亿元,同比+23.1%。
财务结构安全稳健,融资成本持续下降:公司三道红线始终处于绿档并持续优化剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.3。2022 年综合资金成本3.89%,较2021年大幅下降59BP。
投资建议
公司当年业绩受多因素影响大幅下滑,而投销两端表现优秀,未来两年优质项目入市结转,预计业绩能企稳回升。我们小幅上调公司2023/2024 年EPS 预测至0.85/1.38 元(原为0.72/1.24 元),新增2025 年EPS 预测为1.81 元,公司股票现价对应PE 估值为16.0/9.9/7.5 倍,维持“买入”评级。
风险提示
房地产市场销售持续低迷;公司增发融资受阻;其他房企违约。