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招商蛇口(001979)机构评级研报股票分析报告

 
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招商蛇口(001979):多因素致业绩承压 销售投资呈现韧性

http://www.chaguwang.cn  机构:平安证券股份有限公司  2023-03-21  查股网机构评级研报

  事项:

      公司公布2022年年报,全年实现营业收入1830亿元,同比增长13.9%;归母净利润42.6亿元,同比下降58.9%,位于业绩预告中间水平;拟每10股派发现金红利2.3元(含税)。

      平安观点:

      多因素致业绩承压,计划竣工同比增长:公司2022年营收同比增长13.9%,归母净利润同比下降58.9%,利润增速低于营收主要因:1)受市场下行影响,毛利率同比下降6.2个百分点至19.3%;2)资产及信用减值损失同比增长20.1亿元;3)转让子公司产生投资收益同比减少,上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市,产生税后收益14.6亿元;4)少数股东损益占比同比提升21.4个百分点至53.1%。期内公司持续推进提质增效,严格控制费用开支,期间费用率同比下降0.5个百分点至4.6%。2023年计划竣工面积1600万方,同比增长21.8%。

      销售排名升至第六,投资韧性方式多元:公司2022年销售面积1194万平米,同比下降18.5%;销售金额2926亿元,同比下降10.5%;销售降幅低于同行,规模排名升至第六。销售均价24513元/平米,同比增长9.8%。2023年计划实现签约销售金额3300亿元,同比增长12.8%;计划新开工1000万方,同比增长11.4%,为销售计划实现提供支撑。公司2022年累计获取56宗地块,计容建面726万平米,总地价1279亿元,需支付地价766亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比60.8%、43.7%,投资强度优于同行。平均楼面价17617元/平米,地价房价比71.9%,较2021年提升10.1个百分点。投资持续聚焦,在“强心30城”和“深耕6+10城”投资金额占比达94%、90%。2022年新增项目中22个实现当年拿地当年开盘,首开当天平均去化率77%,贡献销售金额约300亿元。资源获取方式多元,期末累计获取排他资格城市更新项目25个,规划计容建面1200万平米;期内积极助力出险房企纾困,先后与佳兆业集团、半岛城  邦房地产、富力集团签署战略合作协议,积极探讨合作可能性。

      三条红线维持绿档,融资成本延续下行:期末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率48.1%、现金短债比1.3倍,三条红线维持绿档;综合资金成本3.89%,较期初下降59BP。

      投资建议:受房地产调整影响,公司毛利率下行及减值计提超出此前预期,下调公司2023-2024年EPS预测至0.72元(原为1.35元)、0.98元(1.46元),新增2025年EPS预测为1.37元,当前股价对应PE分别为18.8倍、13.9倍、10.0倍。公司业绩压力逐步消化,融资优势延续,投资呈现韧性,通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓,以优质资产助力销售发展,我们看好公司中长期表现,维持“推荐”评级。

      风险提示:1)楼市复苏持续性不及预期风险:若楼市复苏不及预期,房企销售仍普遍以价换量,将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险;2)若核心城市核心地块竞争加剧,将影响公司投资节奏,并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险;3)疫情反复风险。

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