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招商蛇口(001979)机构评级研报股票分析报告

 
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招商蛇口(001979):业绩低点已过 未来弹性可期

http://www.chaguwang.cn  机构:上海申银万国证券研究所有限公司  2023-03-21  查股网机构评级研报

  22 年业绩同比-59%、符合预期,源于利润率下行、减值增加、投资收益减少。22 年,公司营业收入1,830 亿元,同比+13.9%;归母净利润42.6 亿元,同比-58.9%,符合业绩预告预期;扣非后归母净利润33.9 亿元,同比-61.8%;毛利率和归母净利率分别为19.3%和2.3%,分别-6.2pct 和-4.1pct;三项费用率4.6%,同比-0.5pct;基本每股收益0.41元/股,同比-64.7%。22 年末,预收款1,451 亿元,同比-2.5%,覆盖22 年营收0.8 倍。

      业绩同比下降源于:1)房地产业务结转毛利率同比下降;2)疫情下公司进行了相应租金减免;3)计提减值准备65 亿元,同比+20 亿元;4)转让子公司产生投资收益同比减少。

      22 年逆市积极加仓,聚焦核心城市,23 年计划销售同比+13%。22 年,公司销售金额2,926亿元,同比-10.5%;销售面积1,193.7 万平,同比-18.5%;销售均价24,513 元/平,同比+9.8%;公司22 年销售额全国排行第6 名,较21 年提升1 名。23 年,公司计划销售额3,300 亿元,对应同比+12.8%,计划新开工面积1,000 万方,对应同比+11%,计划竣工面积1,600 万方,同比+22%。22 年,公司新增建面726 万平,同比-53%;拿地金额1,277亿元,同比-36%;拿地/销售金额比44%,拿地/销售面积比61%;平均楼面地价17,589元/平,占比销售均价72%;“深耕6+10 城”拿地占比90%,资产优质浓度继续提升。

      22 年末,总未竣工面积4,968 万方,覆盖22 年销售面积4.2 倍,土储资源充裕。

      22 年资产运营收入同比+6%,EBITDA 同比+7%,持有物业储备丰富。22 年,公司资产运营收入(未扣除租金减免)57.1 亿元,同比+6.2%,EBITDA30.4 亿元,同比+6.9%。

      21 年之前开业项目EBITDA Margin 达60%,同比+4pct;EBITDA 回报率达5.46%,同比+0.47pct。其中,集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、招商积余分别占比资产运营收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司持有型物业储备丰富、业态多样,随着公司REITs 平台的构建,未来将进一步盘活存量资产,助力资产运营业务的发展。

      逆市下融资优势明显,推出重组预案,加码前海、提升核心资产浓度。22 年末,剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、48.1%,现金短债比1.3,三道红线指标处于绿档。22 年,公司合计募资额达379 亿元,加权票面利率仅2.8%,22 年末,公司加权融资成本仅3.9%,同比-0.6pct;23 年至今,公司发行两笔超短融,合计26 亿元,加权融资成本2.2%。22 年12 月,公司公告重组预案,筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金,23 年3 月,定增申请获股东大会通过,公司扩充资本实力做大做强,加码前海、提升核心资产浓度,并引入深投控战投协同发展。

      投资分析意见:业绩低点已过,未来弹性可期,维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-24 年每股收益预测为0.91/1.29 元,并引入2025 年每股收益预测为1.51元,现价对应23/24 年PE15、11 倍,维持“买入”评级。

      风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。

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