事件：近日，公司公布2022 年年报。2022 年全年，公司实现营业收入1,830.03 亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64 亿元，同比下降58.89%；实现基本每股收益0.41 元/股，同比下降64.66%。

    　　行业整体下行，公司利润承压筑底，长期盈利回升可期。2022年全年，公司实现营业收入1,830.03 亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64 亿元，同比下降58.89%；净利润率4.97%，较2021年同比下降4.49pct；ROE 为4.05%，同比降低5.82pct。2022 年，受市场环境影响，房地产业整体业绩承压。公司利润下滑主要受毛利率下降、低效项目去化及计提减值增加、相应政策减免租金等因素的冲击。公司业绩增速放缓，利润大幅下滑符合前期研判，随着业绩利空释放完毕，在供需两端政策共振激发市场热度的情况下，我们看好其长期盈利能力提高与业绩继续增长。

    　　房地产开发业务基本盘殷实，高能级城市市场表现靓丽。2022年，公司累计实现销售面积1,193.65 万平，同比下跌18.49%，累计实现销售金额 2,926.02 亿元，同比下跌10.47%，市场冷淡下销售规模行业排名逆势上涨，较上一年度提升1 位至第6 位。公司深耕高能级城市，在上海、合肥等东部5 城的市占率超10%，上海单城销售金额突破 740 亿元，在全国 12 个城市销售金额稳居当地前5。公司拓宽数字营销渠道，成果显著，全年线上成交金额达680.6 亿元。新增项目中有 22 个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率 77% ，公司供货能力持续加强。2023 年度公司提出3300 亿元的销售目标，与2022 年度持平。随着政策端多措并举刺激刚需及市场观望情绪淡化，房地产点状复苏将带动基本面的好转，公司有望完成全年目标。

    　　核心城市土储充足，城市更新项目外拓有力。2022 年公司累计获取土地56 宗，投资强度相较行业整体仍处于高位，核心城市土储充足。新增土储建筑面积726.14 万平，同比下降53.17%；总地价1283.30 亿元，同比下降39.93%。公司主动布局，资产端聚焦核心城市，提升高能级城市项目储备，在“强心30 城”和“深耕 6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达 31亿 元，先后获取上海10 宗、深圳5 宗、合肥 5 宗优质土地。继2021 年承接我国中部、北部等城市更新项目14 个后，公司继续提高孵化优质项目能力，积极布局粤港澳大湾区，获取排他资格的城市更新项目共25 个，规划计容建筑面积约 1,200 万平方米。

    　　做优产品，强化品牌，多元业务打造新的机会增长点。2022 年，公司产品力排名位列房企第八位，多项目入选克而瑞榜单，社区客户满意度近 10 年首次突破90 分，完美交付比例大幅提升28%。

    　　集中商业业态管理方面，公司推动运营效能持续优化，积极拓宽品牌资源，2022 年与超4,000 家品牌建立合作关系；优化招商荟会员机制、完善会员制度体系，2022 年度会员总数突破500 万，同比提升 63%，会员满意度达94 分，同比提升13%。

    　　紧抓融资机遇，降低融资成本，整合优质资源为后续发展添动力。2022 年度，招商蛇口司秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。年末公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率 48.09%、现金短债比为1.30。紧抓融资政策机遇，新增 50亿元中期票据、100 亿元公司债、100 亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2 亿元。年末公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降 59BP。2022 年，公司夯实资产负债表，降低融资成本，为后续发展奠定长效优势。

    　　投资建议：2022 年，房地产行业面临周期下行，招商蛇口积极主动布局，重视产品力打造与强化品牌力，强化企业内部管理，紧抓融资窗口机遇，实现提质增效。公司房地产开发业务基本盘殷实，销售规模实现逆势上涨，当前，公司业绩承压筑底，市场利空释放，可预见地盈利修复回升，伴随着中国经济的修复与供需两端政策共振带来市场活力，我们看好公司的长期价值。我们预计公司2023-2025 年每股收益分别为0.94 元/股、1.23 元/股、1.53 元/股，以3月21 日的收盘价13.49 元计算，对应的市盈率分别为14.4 倍、11.0、8.8 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级

    　　风险提示：销售去化及毛利回升不及预期、融资环境波动、市场复苏不及预期。