竣工节奏以及结构影响净利，销售高增长

    　　公司4 月21 日发布一季报，2023Q1 实现营收150.1 亿，同比-20.2%，归母净利2.7 亿，同比-38.7%。我们维持2023-2025 年归母净利分别为54.5/100.0/110.9 亿元的盈利预测，参考可比公司2024 年13.5 倍PE 估值（Wind 一致预期），公司销售积极，未来可期，我们认为2024 年合理PE估值为14.6 倍，维持目标价18.78 元，维持“买入”评级。

    　　竣工节奏和结算结构影响，营收净利同比下滑

    　　报告期公司归母净利同比下滑的主要原因包括：1）一季度竣工节奏较慢导致结算收入收缩，营收下降20.2%；2）受结算结构影响，整体毛利率同比下降9.3pct 至12.6%。但权益比例有所提升，少数股东损益占比同比-23pct至35.9%。展望23 年，公司计划竣工提速（计划竣工面积同比+21.8%），且主要集中在下半年，随着行业企稳，叠加REITs 扩募持续推进，我们预计23-24 年公司结转利润率、归母净利有望触底反弹。

    　　Q1 销售额实现高速增长，向全年3300 亿销售目标冲击持续积极拿地为公司在市场复苏进程中占得先机，23 年销售获开门红，Q1公司实现销售额722.7 亿，同比+52.7%，销售面积305.3 万方，同比+51.2%。

    　　据亿翰数据，公司Q1 销售金额排名全国第6 位，较TOP10 和TOP100 房企平均同比增速分别高出30.8 和49.2pct。公司全年销售目标3300 亿，即同比+12.8%，突破21 年销售峰值再创新高，体现了公司的成长决心。

    　　战略聚焦核心一二线，补库节奏持续加快

    　　公司拿地坚持战略聚焦“强心30 城”，尤其是“核心6+10 城”，Q1 核心城市供应力度有限，公司补库力度尚未发力，拿地额合计90.8 亿，拿地强度约12.6%。但获取地块全部位于一二线城市，包括深圳、杭州、南京、苏州、合肥、郑州。随着核心城市供应放量，公司拿地动作持续加快，3 月拿地额达70 亿，单月拿地强度达20.5%。而在4 月上海土拍中，公司也积极参与了15 宗地的竞拍，最终获地两宗，地价合计33.6 亿，保持扩张节奏。

    　　紧抓融资机遇增厚优质项目储备，维持“买入”评级截至期末公司维持“绿档”，今年以来（截至4 月21 日），公司发行49 亿超短融，利率仅2.16%-2.29%。同时公司积极把握第三支箭融资机遇，筹划收购深圳南油24%的股权及招商实业2.89%股权，对应增持前海蛇口自贸投资发展的6.83%股权，公司已就深交所的审核函作出回复。我们持续看好公司在行业变局中抓住规模扩张和资源整合机遇的能力，维持“买入”。

    　　风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。