23Q1 业绩同比-39%，扣非业绩同比-2%、符合预期，竣工交付集中在下半年。23Q1，营业收入150 亿元，同比-20.2%；归母净利润2.7 亿元，同比-38.7%；扣非后归母净利润2.7 亿元、同比-1.7%，扣非业绩符合预期；毛利率和归母净利率分别为12.6%和1.8%，分别-9.3pct 和-0.5pct；三项费用率8.5%，同比-0.5pct；基本每股收益0.004 元/股，同比-71.4%。业绩同比下降源于：1）报告期内，公司房地产项目竣工交付面积减少，导致开发业务结转收入减少，23 年计划竣工计容建面1,600 万平，竣工交付主要集中在下半年；2）毛利率下降9.3pct；3）公允价值变动损益-0.73 亿元，22Q1 为1.39 亿元。23Q1 末，合同负债余额 1,737 亿元，较22 年末+20%，结转资源增长，助力公司后续业绩释放。

    　　23Q1 销售额同比+53%，土储质优量足，23 年计划销售同比+13%。23Q1，公司销售金额723 亿元，同比+52.6%；销售面积305.3 万平，同比+51.2%；销售均价23,673 元/平，同比+0.9%。23 年，公司计划销售额3,300 亿元，对应同比+12.8%，计划新开工面积1,000 万方，对应同比+11%，计划竣工面积1,600 万方，同比+22%。23Q1，公司新增建面74 万平，同比-5%；拿地金额91 亿元，同比+17%；拿地/销售金额比13%，拿地/销售面积比24%；平均楼面地价12,201 元/平，占比销售均价52%。22 年末，总未竣工面积4,968 万方，覆盖22 年销售面积4.2 倍，土储资源充裕。

    　　持有物业储备丰富、业态多样，已构建境内外双REITs 平台。22 年末，公司拥有可出租物业面积549 万平，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等业态。22 年，资产运营收入（未扣除租金减免）57.1 亿元，同比+6.2%，EBITDA30.4 亿元，同比+6.9%。

    　　其中，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星商业分别占比资产运营收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双REITs 平台，完善了“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着公司更多REITs 平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务发展，缩短回报周期、增量贡献业绩释放。

    　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。22 年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、48.1%，现金短债比1.3，三道红线指标处于绿档。22 年，公司合计募资额达379 亿元，加权票面利率仅2.8%，22 年末，公司加权融资成本仅3.9%，同比-0.6pct；23 年至今，公司发行两笔超短融，合计26 亿元，加权融资成本2.2%。22 年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23 年3 月，定增申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展。

    　　投资分析意见：销售弹性显现，土储质优量足，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25 年每股收益预测为0.99、1.69、2.21 元，现价对应23/24 年PE15、9倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，重组方案落地仍具备不确定性。