投资要点

    　　事件：

    　　2023 年4 月21 日，招商蛇口发布2023 年一季度报。公司实现营业收入150.08 亿元，同比减少20.17%，实现归母净利润2.72 亿元，同比下滑38.72%；实现基本每股收益为0.004元，同比下滑71.43%；实现加权平均净资产收益率0.03%，同比下降0.09 个百分点。

    　　点评：

    　　业绩有所下滑，因竣工交付面积减少、竣工交付集中在下半年。2023 年第一季度，公司实现营收150.08 亿元，同比减少20.17%，实现归母净利润2.72 亿元，同比下滑38.72%，毛利率12.62%，环比22 年Q4 减少7.12pct。归母净利润下滑的主要原因是：（1）公司房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少；（2）公司3 月末合同负债余额1736.9 亿元，比期初增加19.85%，可结转资源充足；（3）2023 年计划竣工计容建面约1,600 万平方米，较22 年竣工建面同比+21.8%，竣工交付主要集中在下半年。

    　　销售快速增长，销售排名稳定。一季度公司实现签约面积305.3 万方，同比上升51.24%；实现签约金额722.66 亿元，同比上升52.6%，根据克而瑞销售榜单，销售排名保持在第6名。拿地聚焦核心区域。一季度公司新获取项目6 个，拿地总建面74.4 万平方米，金额约90.78 亿元，测算拿地力度约13%。一线城市占比24.4%，二线城市占比75.6%。其中二线城市为：杭州（27.1%）、南京（25.3%）、苏州（10.1%）、合肥（6.5%）、郑州（6.5%）。4月以来，公司在上海获取2 宗地块，拿地总金额34 亿元。

    　　三条红线持续达标，融资优势明显。截至2022 年末，公司扣除预售账款资产负债率62.42%，净负债率48.09%，现金短债比1.30。全年公开市场融资327.2 亿元，全年综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59bp，融资渠道畅通且成本较低。23 年以来，公司在债券市场共计完成4 笔超短期融资券，合计发行48.9 亿元，平均利率2.21%。

    　　投资建议：销售表现靓丽，公司拿地保持积极力度，一二线优质资源丰厚，保障未来增长。

    　　同时，三大主业调整聚焦第二成长曲线，看好公司中长期投资价值。维持预计公司23-24 年EPS 为0.80 和1.10 元，以4 月21 日收盘价计算，PE 分别为18.1 倍和13.3 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。