核心观点

    　　公司一季度实现营业收入150 亿元，同比下降20.2%，实现归母净利润2.7 亿元，同比下降38.7%，业绩表现符合预期。公司营收利润双降主要是由于：1）报告期内房地产竣工面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少；2）报告期内毛利率为12.6%，相较上年同期下降9.3 个百分点。公司可结算资源充足，且全年计划竣工1600 万方，主要集中在下半年，预计全年业绩有望录得正增长。公司一季度销售显著复苏，并于核心城市积极拿地补充土储，再融资已经回复交易所问询，我们认为公司实力有望进一步增强，具备较高的成长性。

    　　事件

    　　公司发布2023 年一季度报告，实现营业收入150 亿元，同比下降20.2%，实现归母净利润2.7 亿元，同比下降38.7%。

    　　简评

    　　业绩短期承压，结算资源充足，全年有望实现正增长。公司一季度实现营业收入150 亿元，同比下降20.2%，实现归母净利润2.7亿元，同比下降38.7%，业绩短期承压。公司营收利润双降主要是由于：1）报告期内房地产竣工面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少；2）报告期内毛利率为12.6%，相较上年同期下降9.3 个百分点。公司3 月末合同负债余额1737 亿元，比期初增长19.9%，可结算资源充足，且全年计划竣工1600 万方，主要集中在下半年，预计全年业绩有望录得正增长。

    　　公司一季度销售显著复苏。2023 年一季度，公司实现销售金额723 亿元，同比增长52.7%，稳居行业第6 名，销售情况显著复苏。根据克而瑞统计，公司一季度于上海实现销售金额226 亿元，相较第二名高60 亿元，继续位列第一，上海销售额占公司总销售额的31%，为公司稳定贡献产能。

    　　公司于核心城市积极拿地。2023 年一季度，公司共获取6 幅土地，总地价90.8 亿元，同比增长8.6%，总建面74.4 万方，同比下降4.9%，权益比例94%，分别位于郑州、合肥、苏州、杭州、南京、深圳六个城市，根据克而瑞统计，公司四月份在上海再次摘得两幅土地，总建面12.6 万方，总地价33.6 亿元，公司坚持“强心30 城”和“深耕6+10 城”战略，于核心城市积极拿地补充土储，提高市占率。

    　　再融资已回复交易所问询。4 月11 日公司针对深圳证券交易所关于公司再融资的审核问询函做出了回复，公司是目前推进再融资的地产公司中进度最快的之一。本次再融资完成后有助于增厚公司在前海的权益比例，进一步增强公司实力。

    　　维持买入评级和目标价21.53 元不变。受疫情及市场下行影响，短期内公司结算不及预期，结算利润率较低，但公司可结算资源丰富，2021 年以来土拍利润率提高，且前海项目将于2024 年逐步进入结转，我们预测公司2023~2025 年EPS 为0.66/1.39/1.87 元，（原预测为2023~2024 位0.93/1.03 元）。公司土储集中布局于一二线核心城市，且保持了较高的拿地强度，销售有望持续改善，同时REITs 扩募有助于盘活公司存量资产，助力未来高质量发展，我们认为公司具备较高的成长性，并将迎来业绩、销售与租金的共同成长，维持买入评级和目标价不变。

    　　风险分析

    　　1）业绩方面，高毛利项目结转存在不确定性，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，如果市场继续下行，将导致存货减值压力继续增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，如果市场再次下行，有可能无法完成年初预定的销售目标。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）本次非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。