交付节奏靠后叠加利润率下行拖累业续
2023年一季度,招商蛇口实现收入150.1 亿(YOY-20.2%),净利润4.2亿(YOY-61.1%),归属母公司净利润 2.7 亿(YoY-38.7%),实现 eps0.004(Yoy-71.43%)。
受房地产业务结算规模下降影响,收入规模有所下降;同时,按照两年左右的销售到结算周期预计,当前项目主要结算2021年初销售的低毛利项目,盈利能力下滑进一步拖累收入及利润释放。
低利润项目结算拖累盈利,毛利率触底
盈利能力上,一季度招商蛇口加杈平均净资产收益率0.03%(Y0Y-0.09pct),毛利率12.7%(YoY-9.3pct),净利润率2.8%(YoY-2.9pct),归属母公司口径下净利润率1.8%(YoY-0.5pct)。
受前期低毛利项目集中交付结算影响,公司结算毛利率及净利率进一步触底,拖累利润规模下行,2021年后,公司拿地聚焦核心城市,同时土地市场竞争格局改善,历史低利润率项目交付完毕后,结算层面盈利能力有望企稳回升。
积极拿地推动供给,销售增长领跑行业
经营层面,一季度招商蛇口实现商品房销售金额 722.7 亿(Y0Y+52.6%),销售面积305.3万m(YoY+51.2%),新增土地储备建筑面积74.4万m(YoY-4.9%),以面积口径计算下的拿地强度为 24.4%(YoY-14.4pct)。
在当前销售复苏的环境下,核心城市尤其是华东区域持续拿地带来的供应弹性明显,公司由推盘驱动的销售规模增长显著优于行业平均水平。2023年一季度,公司保持拿地策略,新增土储进一步聚焦于华南、华东等一二线核心城市,如深圳、南京、苏州、杭州等。
负债率维持平稳,资产负债表温和扩张
截至2023年一季度末,Wind口径下,公司剔除预收账款的资产负债率61.8%(YoY+1.0pct),净负债率40.8%(YoY+3.2pct),现金短债比为2.2(Y0Y+0.1),财务结构稳健,在公司销售规模快速增长的同时,负债率稳定,资产负债表稳健扩张得益于稳健的经营风格及良好的土地储备,在当前融资政策宽松的环境下,2023年1-4月合计发行48.9亿超短融,发行票面利率介于2.16%-2.29%之间,多元化融资渠道进一步降低公司综合融资成本。
投资建议:凭借良好的土地储备及市场需求复苏的影响,招商蛇口销售规模复苏显著领跑行业,受短期竣工交付节奏影响,一季度虽收入业绩有所下滑,但2023年全年计划竣工1600万m',交付时间主要集中在下半年,进一步带动业绩企稳回升。
我们预计公司2023至2025年,实现收入1960.4亿、2064.8亿及2138.0亿,同比增长7.1%、5.3%及3.5%;实现归母净利润81.7亿、101.2亿及129.0亿,同比增长91.7%,23.8%及27.4%,公司当前股价对应2023年业绩PE为12.7倍。鉴于行业出清后,公司在拿地投资端聚焦策略下体现出良好的抗风险及成长能力,维持“买入”评级。
风险提示:新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。