事件：2023 年7 月13 日，招商蛇口发布《2023 年半年度业绩快报》以及《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易实施情况暨新增股份上市公告书》。

    收入同比略有下滑，归母净利润稳健增长。公司2023 年上半年实现营业总收入514.4 亿元（YoY-10.6%），实现营业利润48.9 亿元（YoY-10.1%），归母净利润21.5 亿元（YoY+14.1%），扣非归母净利润13.9 亿元（YoY-5.4%），基本每股收益0.22 元（YoY+37.5%）。

    销售目标达成过半，拿地聚焦核心一二线。公司2023 年上半年实现销售金额1664.4 亿元（ YoY+40.1%） ， 销售面积684 万方（YoY+40.3%），完成全年3300 亿元销售目标的50.4%。销售额位于克而瑞排行榜第五，较2022 年提升一名。上半年拿地金额415.9 亿元（YoY-35.7%），计容建面237.1 万方（-43.5%），金额口径投销比25%，金额口径权益比83%（YoY+22.9pct），权益比较去年显著提升。上半年拿地金额主要分布在北京、厦门、南京、杭州、上海、苏州、深圳、合肥等核心城市，一二线占比98%。

    增发购买资产完成过户，新增股份即将上市。公司上半年发行债券104.5 亿元，加权平均票面利率2.29%，融资优势明显。公司此前抓住政策窗口期启动股权融资，于2023 年2 月公告拟发行股份购买南油集团24%股权和前海实业2.89%股权，交易对价89 亿元，并募集配套资金不超过85 亿元。6 月16 日定增方案收到证监会同意注册批复，6 月27 日完成标的资产过户，7 月13 日公告此次购买资产而发行的股份将于7 月20 日在深交所上市。此次重组完成后，公司在前海片区享有的资源价值将进一步提升。

    投资建议：公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本极具优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将受益于竞争格局改善。随着公司重组项目落地，对前海项目浓度有望提高，待前海项目释放，公司业绩将获增厚。我们预测公司2023/2024/2025 年营收分别为2110/2375/2630 亿元，归母净利润分别为72/107/131 亿元，对应摊薄EPS 为0.93/1.38/1.69 元/股。当前股价对应2023 年动态PE13x，维持“买入”评级。

    风险提示：销售复苏不及预期，政策放松不及预期。