归母净利润实现增长，拿地坚守一二线城市，维持“买入”评级

    招商蛇口发布2023 年半年度业绩快报。公司上半年营收下滑，归母净利润增长，销售数据高增，投资保持稳健，重组资产完成过户，优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为86.3、115.8 和134.8 亿元，EPS 为1.03、1.39、1.62 元，当前股价对应PE 为11.6、8.6、7.4 倍，维持“买入”评级。

    　　营收有所下降，归母净利润实现增长

    　　公司2023 年半年度实现营业总收入514.42 亿元，同比下降10.6%；实现利润总额49.73 亿元，同比下降9.6%；实现归母净利润21.53 亿元，同比增长14.1%；基本每股收益0.22 元，加权平均净资产收益率上升0.52 个百分点至1.99%。我们认为公司营收下降主要由于上半年结转项目减少，归母净利润逆势增长源于结转项目股权占比增加。截至2023 年上半年末，公司总资产9475.8 亿元，较年初增长6.89%，仍处于规模扩张进程中。

    　　投资力度稳健，上半年拿地均分布于一二线

    　　1-6 月公司累计实现签约销售面积683.96 万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36 亿元，同比增加40.07%。公司6 月销售数据同比增速转负，在市场整体低迷影响下成交不及预期。公司1-6 月拿地25 宗，拿地总建面237.05 万方，对应土地总价415.93 亿元，权益拿地金额占比达83.0%，均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额占比35.1%，二线城市拿地金额占比64.9%。

    　　融资渠道畅通，重组标的资产完成过户

    　　公司上半年公开发债104.5 亿元，票面利率不超过2.63%，处于行业最低融资利率水平。公司于2023 年2 月发布公告，拟发行股份购买资产并募集配套资金不超85.0 亿元，交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，交易事项于6 月17 日获得证监会审核通过，交易资产已于6 月27 日完成过户，公司在前海片区拥有的土地资源进一步增加。

    　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。