事件：8 月28 日招商蛇口发布2023 年半年报，上半年公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%；实现归母净利润21.53 亿元，同比增加14.09%；基本每股收益0.22 元/股，同比上升37.50%。

    　　归母净利稳健增长

    　　2023 年上半年公司营收同比减少10.63%，归母净利润同比增加14.09%，归母净利率4.19%。公司营收下滑主要原因是2023 年上半年公司结转项目减少。归母净利润逆势增长主要原因为：1）公司在结转项目中的权益占比增加，少数股东损益在净利润中的占比下降；2）公司非经常性损益增加。

    　　销售排名跻身前五

    　　公司2023 上半年公司累计实现签约销售面积683.96 万平方米，同比增加40.30%，累计实现签约销售金额1664.36 亿元，同比增加40.07%。公司销售表现亮眼，上半年全口径销售金额居行业第五，排名进一步提升。

    　　多元业务持续成长

    　　2023 上半年公司资产运营业务收入27.39 亿元，同比增长40.44%，集中商业、写字楼等业态在营规模持续扩大.上半年公司城市服务业务收入70.75 亿元，同比增长19.27%。公司多元业务持续成长，业务结构不断优化。

    　　拿地聚焦核心城市

    　　2023 年上半年公司累计获取25 宗地块，新增土储计容建面238 万平方米，权益地价345 亿元；新增土储聚焦重点城市，“强心30 城”投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”投资金额占比98%，土储质量进一步提升。公司6 月已完成对南油集团24%股权和前海实业2.89%股权的购买，经过此次重组，公司前海片区土储进一步增厚。

    　　财务状况保持稳健

    　　截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%，净负债率47.01%，现金短债比为1.09，三道红线保持绿档。2023 年上半年公司新增138 亿债券注册及74.9 亿公开市场融资，综合资金成本3.65%，融资成本优势明显。

    　　盈利预测、估值与评级

    　　我们预计公司2023-25 年收入分别为2083、2371、2724 亿元，对应增速分别为13.80%、13.83%、14.89%，归母净利润分别为57.84、87.55、117.36 亿元，EPS 分别为0.69、1.05、1.41 元，三年CAGR 为40.14%。鉴于公司融资实力及销售优于行业，参照可比公司估值，我们给予公司25 年13 倍PE，目标价18.33元，维持“买入”评级。

    　　风险提示： 市场恢复不及预期，土地出让规则变化，竣工交付节奏不预期。