投资要点

    　　事件：8 月28 日，招商蛇口发布2023 年半年度报告，公司实现营业收入514.42 亿元，同比下降10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润21.53 亿元，同比上升14.09%。

    　　点评：公司实现归母净利润双位数增长。上半年，公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润21.53 亿元，同比上升14.09%。公司归母净利润增加主要受权益比例增加：公司归母净利润占利润总额占比为43.3%，同比+9.0pct。

    　　上半年销售表现靓丽，城市深耕成效凸显。上半年公司累计实现销售金额1664.4 亿元，累计同比+40.1%；累计销售面积684.0 万平方米，累计同比+40.3%。上半年公司全口径签约金额排名第五，较去年同期提升一位。上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12 个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。

    　　拿地方面，权益比例提升，投资地图完全聚焦“强心30 城”。1-7 月公司累计拿地金额450.1 亿元，拿地金额占销售金额比重24.1%。新增拿地权益比例提高，23 年1-7 月为84.3%，高于前5 年平均60%水平。上半年公司在“强心30 城”投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%。

    　　资产运营板块，聚焦优势赛道，业绩快速增长。商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店业态业绩快速增长。城市服务板块，聚焦培育第二成长曲线。

    　　物业管理、会展、邮轮、康养业务加快发展。

    　　定增优化债务结构，融资成本为业内标杆。重组标的完成过户，增加优质资产的权益比例。6 月27 日，南油集团和招商前海实业部分股权过户事宜已办理完毕。定增募集85 亿元事宜目前已经获得证监会通过。三条红线处于绿档并持续优化。截至6 月30 日，公司现金短债比为1.09，净负债率为47.01%，剔除预收账款的资产负债率为62.86%。融资成本为业内标杆，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。

    　　投资建议：业绩双位数增长，销售表现靓丽，优质资源丰厚。定增进一步增强优质资产权益比例和资金优势。未来增长可期，看好公司中长期投资价值。维持预计23-24 年EPS 为0.75 元和1.02 元，以8 月29 日收盘价计算，PE 分别为19.7倍和14.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。