投资要点

    事件：10 月30 日，招商蛇口发布2023 年三季度报告，1-9 月公司实现营业收入758.3 亿元，同比下降15.26%，实现归属于上市公司股东的净利润37.7亿元，同比上升27.45%。

    点评：单三季度业绩大幅增长。单三季度，公司实现营业收入243.9 亿元，同比下降23.6%，实现归属于上市公司股东的净利润16.2 亿元，同比上升50.99%。归母净利润增加原因有二：1）高毛利项目集中结算：单季度毛利率22.4%，较22 年Q3 增加3.4pct；2）少数股东损益占比大幅下降：少数股东损益占比6.3%，较22 年Q3 下降48.0pct。一至三季度，公司实现营业收入758.3 亿元，同比下降15.26%，实现归属于上市公司股东的净利润37.7 亿元，同比上升27.45%。归母净利润增加原因为少数股东损益占比下降，为31.8%，较22 年同期下降21.6pct。

    销售双位数增长，拿地权益比例提升。根据公司月度经营公告，1-9 月累计实现销售金额2263.1 亿元，同比+12.3%；累计销售面积917.6 万平方米，同比+21.9%；累计销售均价24662 元/㎡，同比-7.9%。根据克而瑞销售榜单，1-9月公司全口径签约金额排名第五，较去年同期提升一位。1-9 月公司累计拿地金额634.9 亿元，拿地金额占销售金额比重28.1%。新增拿地权益比例提高，23 年1-9 月为69.8%，较去年同期增加5.5pct。

    完成定增募资及发股购买资产，融资成本为业内标杆。9 月29 日，公司完成向13 名特定对象发行A 股股票7.2 亿股，发行价格11.81 元，共募集资金85.0 亿元。6 月27 日完成发股购买南油集团和招商前海实业部分股权并过户事宜。此外，融资成本为业内标杆。1-9 月新增公开市场债券成本2.62%，较22 年全年降低24BP。

    投资建议：业绩大幅增长，销售双位数提升，优质资源丰厚。定增进一步增强优质资产权益比例和资金优势。未来增长可期，看好公司中长期投资价值。

    维持预计23-24 年EPS 为0.69 元和0.95 元，以2023 年10 月30 日收盘价计算，PE 分别为15.7 倍和11.4 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。