1-3Q23 业绩符合市场预期

    　　招商蛇口公布1-3Q23 业绩：收入758 亿元，同比下降15%；归母净利润38 亿元，同比增长27%，符合市场预期。

    　　毛利率边际企稳，并表结算权益比例提升。公司1-3Q23 营业收入同比降逾一成；税前毛利率同比略降0.5ppt 至18.3%，较1H23 提升2.0ppt（3Q 单季度结算毛利率达22.4%）；期内并表项目结算权益比例提升至68%（去年同期47%），带动盈利同比增近三成。3Q 末公司合同负债较年初增厚47%至2128 亿元，我们认为公司充足可结资源可有力支撑后续业绩增长。

    　　财务端及信用端优势持续巩固。1-3Q23 公司经营现金流净流入同比增长217%至257 亿元，创同期历史新高；期末净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为40%、61%、2.1 倍，“三条红线”指标长期维持在绿档且安全垫持续增厚。公司年内累计发行10 笔超短融、4 笔公司债和3 笔中票，融资总额超250 亿元，加权平均票面利率仅2.6%，资金成本优势凸显，受此带动，我们预计公司年末综合负债成本有望继续下行（1H23 末3.65%）。

    　　发展趋势

    　　三季度拓储颇丰，北京超百亿元补货成亮点。3Q23 公司拿地总金额达275亿元（其中北京2 宗地块共132 亿元），对应单季拿地强度46%（Q1/Q2 分别13%/35%）；1-9 月公司整体拿地强度31%，且权益比例维持在80%的高位（2022 全年60%）。单城来看，北京/杭州/厦门/苏州/上海为年内Top5 重仓城市，合计地价占比达七成，我们认为公司坚定区域聚焦和城市深耕的策略有助于其核心布局城市份额稳中有升、进而向上打开规模增长空间。

    　　全年销售料实现稳健增长。1-3Q23 公司销售额同比增长12%至2263 亿元，全年销售目标（3300 亿元，对应增速13%）完成度接近七成，克而瑞销售排名自今年6 月以来稳居行业前五。受益于22 年至今持续高质量拓储，公司在核心城市可售资源充足，我们认为有望支撑其销售维持双位数增速。

    　　“第三支箭”后率先完成定增，为报表优化和流动性补充锦上添花。公司于2022 年12 月披露发行股份购买资产并募集配套资金预案，并于今年6月和10 月分别完成资产过户和配套资金募集，共募资85 亿元，为市场上首单通过注册、完成发行的房企。我们认为此次定增的完成有利于公司享受到更大比例的前海土地开发效益，同时资金实力的增强和权益的增厚将进一步夯实其主业经营能力和中长期增长基础。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到结算结构调整，我们将2023 年盈利预测由93 亿元下调至60 亿元，新引入2024 年盈利预测90 亿元，对应2023/24 年同比增速分别为40%/50%。当前股价对应0.8/0.8 倍2023/24 年市净率。维持跑赢行业评级，考虑到公司作为强信用高增长的央企龙头估值水平具备修复空间，维持目标价18.16 元，对应1.4/1.3 倍2023/24 年市净率和64%的上行空间。

    　　风险

    　　重点城市景气度弱于预期；拿地质、量不及预期。