事件：公司发布2023 年第三季度报告。2023 年前三季度，公司实现营业收入758.3 亿元，同比减少15.3%；归母净利润37.7 亿元，同比增长27.5%。

    点评：Q3 收入结算进度较慢，毛利率边际改善，定增落地提升财务稳健性。

    结算进度较慢，盈利水平改善：23 年前三季度，公司实现营业收入758.3 亿元，同比减少15.3%，其中单三季度结算进度较慢，实现营收243.9 亿元，同比减少23.6%；前三季度毛利率为18.3%，同比降低0.5pct，其中单三季度毛利率为22.4%，或因结算产品结构差异导致，毛利率企稳改善连续性仍待观察；前三季度归母净利润37.7 亿元，同比增长27.5%，其中非流动资产处置损益8.0亿元影响较大，扣非归母净利润为29.6 亿元，同比增长27.5%，经营业绩提升明显，主要因单三季度结算毛利率边际改善，以及少数股东损益占比降低影响。

    累计销售逆势增长，Q3 单季销售承压：23 年前三季度，公司实现销售额2263亿元，同比增长12.3%，受市场下行影响，公司三季度销售额599 亿元，同比减少27.7%。据克而瑞数据，23 年1-10 月，公司实现销售额2473 亿元，同比增长9.1%，位居克而瑞销售榜第五名，销售同比表现强于百强房企整体表现。

    聚焦核心城市，拿地权益比例提升：23 年1-9 月，公司累计新增土储371 万平米，总投资额691 亿元，拿地销售比为30.5%；权益地价为554 亿元，拿地权益比例为80.2%，较22 年提升明显；平均拿地楼面价为1.87 万元/平米，同比提升8.2%，土储较为优质，其中一线城市投资额占比42.8%，一二线城市投资额占比97.5%，于北京投资额达219 亿元。整体上，公司于高能级城市的优质土储较丰富，未来去化速度较有保障。

    股票定增落地，优化财务表现：23 年9 月，公司通过发行股份募集配套资金，成功发行A 股股票约7.2 亿股，募集资金净额84.28 亿元，保障10 个募投项目稳步开发，同时有效优化公司资产负债结构。公司董事会决议同意公司使用不超过20 亿元（含）闲置募投资金用于暂时补充流动资金，预计将在12 个月内为公司减少潜在利息支出6900 万元，有效降低财务费用，提升盈利水平。

    盈利预测、估值与评级：考虑公司收入结算减速及毛利率下滑等因素，我们下调公司23-25 年的归母净利润预测为75.1 亿元（下调5.4%）、85.3 亿元（下调9.1%）、112.8 亿元（下调3.1%），当前股价对应23-25 年PE 估值为14.1/12.5/9.2倍，公司背靠招商局集团，集团资源丰富，拿地与销售表现积极，优质土储充裕，信用优势显著，未来有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。

    风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。