投资建议

    　　公司估值回落至历史绝对低位，安全垫较厚，建议逢低布局。受行业弱beta和同业潜在信用风险等因素压制，公司最新远期市净率已回落至0.7倍，较2016 年以来中枢负1 倍标准差（1.1 倍）尚有一定空间。我们认为公司作为行业龙头资源结构优秀，销售潜在空间可期，短中期业绩释放节奏清晰且增速领先同业；待行业基本面企稳、板块风偏提升后公司具备较强估值修复动力，建议关注核心城市销售和公司深耕市占率改善进展。

    　　理由

    　　存量、新增资源均优，支撑销售韧性表现。1H23 末公司可售货值近1 万亿元，超高及高能级城市占比达32%、55%，土储结构健康。公司长期保持积极投拓姿态，2018-1H23 平均拿地强度达50%；同时，公司自2019 年起资源投放向超高、高能级城市收敛，22 年至今新拿地进一步聚焦，除北上深外杭州、合肥、长沙、苏州等强二线城市补货规模均超200 亿元，新项目质、量俱佳且利润率中枢回归22%左右的较高水平。受此带动公司销售具备韧性，我们预计23 年销售额有望突破3000 亿元，同比增约5%。

    　　规模房企中成长性领先，产品和深耕是主要抓手。我们认为公司销售潜力在规模房企中位居前列，其规模扩张主要来自核心布局城市市占率的稳步提升，背后支撑在于通畅融资渠道、积极扩表意愿和突出产品力。公司财务管理一贯稳健，融资成本持续压降，我们认为其依托充足资金有望广泛覆盖高能级城市的土地参拍，同时国企信用背书和优秀产品力契合目前购房人群对企业交付能力的重视，单城市占率增长的逻辑将大概率达成。根据公司核心城市的拿地市占率推算，我们预计公司销售潜力或可达4500 亿元。

    　　业绩触底后进入集中释放期，定增夯实发展前景。2022 年公司归母净利润同比下降六成至43 亿元，“业绩底”已现；当前公司可结算资源较为充裕，同时结算结构优化叠加早期获取的高毛利项目进入结算期将带动毛利率筑底回升，我们预计今明两年盈利有望录得高双位数增长。在此基础之上，我们认为85 亿元定增募集资金的到位有望撬动额外300 亿元权益拿地额，并为后续销售表现和报表业绩带来额外增益。我们预计此次定增有望提振24-25 年销售额增速1.6/3.6 个百分点和25-26 年归母净利润增速1.7/5.1 个百分点。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。当前股价对应0.7/0.7 倍23/24 年P/B。维持跑赢行业评级，考虑到目前市场对于后续政策落实进展和效果的风险偏好仍不高，下调目标价12%至16 元，对应1.2/1.1 倍23/24 年市净率和66%上行空间。此外，考虑到公司前海土地资源较账面存在溢价，公司净资产本身即存在增厚的合理性，为当下估值提供更高安全垫；后续伴随行业贝塔修复向上，也有望为未来业绩和股价表现提供额外支撑。

    　　风险

    　　重点城市景气度复苏弱于预期；拿地质量不及预期。