事件：公司发 布 2023 年年报，公司 2023 年实现收入 1750.08 亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19 亿元，同比增长48.20%；每股收益0.65 元/股，每10 股派3.2 元现金。

    　　业绩快速增长：2023 年公司实现营业收入1750.08 亿元， 同比下降4.37%；归母净利润63.19 亿元，同比增长48.20%。公司业绩实现快速增长主要受到公司权益比例提升明显，少数股东损益占净利润比例由2022 年的53.13%下降至30.61%，由于公司近年来拿地趋向高权益拿地，少数股东损益占比因而下降。2023 年公司资产减值损失22.76 亿元，较2022 年降低54.89%。盈利能力上， 1）毛利率下降，2023 年开发业务毛利率17.08%，较2022 年下降3.98pct。

    　　主要受到结转产品的类型、体量、地区结构等因素影响；2）2023 年销售费用率和管理费用率分别为2.47%、1.36%，分别较2022 年增加0.24pct、0.09pct，主要是广告费增加等因素所致。

    　　销售逆势微增：公司2023 年实现销售面积1223.41 万方， 同比增长2.49%，销售金额2936.3 亿元，同比微增0.35%，对应销售均价24001.36 元/平米，同比下降2.09%。销售规模跻身行业前五。上海、苏州、合肥、长沙、南通排名第一，在深圳、南京、温州、徐州等城市销售排名进入前三。公司坚持“区域聚焦”，“强心30 城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10 城”占比77%，聚焦成效显著。

    　　拿地聚焦核心：2023 年公司累计新增55 宗地块，总计容建面590 万方，地价1134 亿元，对应楼面价19220 元/平米；公司需支付地价867 亿元，对应的权益比例为76.46%。按照权益地价/销售金额（全口径）计算得来的拿地力度为29.53%。公司投资聚焦核心，在“强心30 城”、“核心6+10 城”的投资金额占比分别达到99%、88%， 其中四个一线城市占公司全部投资额的51%。

    　　财务严控杠杆：截至2023 年末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.41%、净负债率54.58%，严控杠杆；现金短债比1.28，维持充裕现金。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42bp。债务结构合理，1 年到期债务占全部融资规模的20.10%。

    　　资产运营齐头并进：资产运营业务实现收入66.91 亿元（全口径），EBITDA33亿元，报告期内，成熟项目的EBITDA 回报率6.24%，较2022 年提高0.45pct，1）商业业态实现收入14.48 亿元，在营项目38 个，总经营建面216 万方；在建及筹开项目44 个，总经营建面309 万方。公司的“海上世界”系、“招商花园城”系等产品以打造成为具有差异化竞争力的产品。运营上轻重结合，投资上坚持聚焦核心城市布局。2 ） 写字楼业态实现运营收入12.60 亿元，EBITDA8.55 亿元，在营项目32 个，总经营建面128 万方；在建及筹开项目10个，总经营建面81 万方。3）产业园业态实现运营收入12.77 亿元，EBITDA6.7亿元，在营主要项目30 个， 总经营建面226 万方，在建及筹建项目5 个，规划经营建面40 万方，布局国内核心一、二线城市15 个。4）长租公寓业态实现收入10.88 亿元，EBITDA6.89 亿元，已开业项目45 个，经营建面115 万方，总房源数2.95 万间，布局19 个城市；期内在北京、上海、深圳、厦门等城市的7 个新项目开业。5）酒店业态实现运营收入10.62 亿元，布局17 个城市和2 个海外国家，已开业项目18 个，经营建面55 万方；期内在深圳、西安、琼海等城市共有4 个国际品牌酒店开业。

    　　投资建议：公司财务严控杠杆维持充裕现金； 业绩快速增长，权益比例提升明显；销售逆势微增，排名进入行业前5，央企优势继续显现，拿地聚焦核心。

    　　考虑到公司2023 年毛利率下降，我们下调公司2024-2025 年归母净利润至81.05 亿元、94.48 亿元，预测2026 年归母净利润为107.43 亿元，对应EPS 分别为0.89 元/股、1.04 元/股、1.19 元/股，对应PE 为10.64X、9.13X、8.03X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。