归母净利润同比高增，融资成本优化。2023 年营业收入 1750.1 亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2 亿元，同比增长48.2%，主要因为：1）投资收益同比增加3.4亿元至14.7 亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9 亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5 个百分点至30.6%。全年毛利率同比下降3.4个百分点至15.9%。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。

    　　期末剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

    　　销售稳定增长，坚持核心城市深耕。2023 年公司实现签约销售面积1223.4 万平方米，同比增加2.5%；对应销售金额2936.4 亿元，同比增加0.4%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、苏州、合肥、长沙等13 个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，全年拿地55宗，总计容建面约590 万平方米，总地价约1134 亿元，其中在“强心30 城”投资金额占比达99%，在“核心6+10 城”投资金额占比达88%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。

    　　多元业务协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023 年公司全口径资产运营收入66.9 亿元，EBITDA33 亿元，其中EBITDA 同比上年增长0.5%。公司商业在营项目38 个，总经营建筑面积约216 万平方米；在建及筹开项目44 个，总经营建筑面积约309 万平方米；写字楼在营项目32 个，经营建面128 万方，在建及筹开项目10 个，总建筑面积81 万方；产业园在营项目30 个，经营建面226 万方；长租公寓项目共45 个，经营建面115 万方；酒店在营项目18 个，经营建面55 万方。城市服务方面，物管面积3.5 亿平方米，新签年度合同额40.4亿元。

    　　盈利预测与投资建议。预计2024-2026 年公司归母净利润复合增速为14.3%。

    　　考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。

    　　风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。