事件描述

    　　公司发布2023 年报，全年实现营收1750 亿元（-4.4%），归母净利润63 亿元（+48.2%），扣非后归母净利润57 亿元（+69.2%）。

    　　事件评论

    　　业绩实现明显修复，分红比例有所提升。公司2023 年营收同比-4.4%，主要由于结转规模下降，尽管综合毛利率下降3.4pct 至15.9%，但归母净利润仍大幅增长，主要由于减值损失同比减少、少数股东损益占比下降：1）信用减值损失和资产减值损失合计24.2 亿元，同比下降62.6%，主要由于公司历史年份减值计提较为充分，且公司土储质量稳步提升；2）少数股东损益占比下降至30.6%，主要由于结转项目权益比提升。在业绩实现增长的同时，给予股东更高的回报，2023 年公司提升现金分红比例至46%，且承诺后续两年不低于40%。公司2023 年末收入保障倍数为0.92x，考虑到近年来销售均价有所提升，预计后续收入端展望稳健，而毛利率已降至底部区间，后续业绩仍有望继续边际修复。

    　　销售规模跻身行业前五，拿地质量稳步提升。2023 年公司实现签约销售金额2936 亿元，同比增长0.4%，销售增速仍领先行业平均水平；根据克而瑞数据，公司销售金额排名跻身行业第五名，较去年提升1 位，在销售规模层面实现进入行业前五的中长期战略目标。

    　　2023 年公司拿地金额为1134 亿元（同比-11%），拿地强度（拿地金额/销售金额）为39%，较2022 年下降5.1pct，公司拿地金额和拿地强度有所下降，但拿地质量实现稳步提升，“强心30 城”投资金额占比提升至99%、，其中一线城市占比51%，整体拿地均价同比提升9%，拿地金额权益比提升16.6pct 至76%；公司近年来区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略，有效落实项目“五好”标准，项目储备实现有序换仓，安全边际在逐步提升。

    　　资产负债表持续优化，持有业务稳健发展。2023 年公司积极把握政策机遇，成功发行股份购买优质资产并募集85 亿元配套资金，实现资产负债表持续优化；截至2023 年末，公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为62.4%、54.6%、1.28，维持“绿档”水平，同时综合资金成本较年初大幅下降42BP 至3.47%。资产运营方面，2023年公司管理范围内全口径资产运营收入67 亿元（同比+17.2%），成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA 回报率达6.24%，6 月蛇口产园REIT 扩募份额上市，存量价值已不容忽视；城市服务方面，截至2023 年末招商积余物业管理面积达3.45 亿平，2023 年收入/归母净利润分别同比+20%/+24%，同时积极探索会展、游轮、代建等创新型业务。

    　　业绩实现明显修复，销售完成战略目标。公司2023 年业绩实现明显修复，分红比例也有所提升，后续收入端展望相对平稳，毛利率已进入底部区间，业绩有望延续稳健增长。经营方面，公司销售规模跻身行业前五、拿地质量稳步提升，积极把握政策机遇优化资产负债表，持有业务实现稳健发展，综合竞争优势正持续进阶。预计2024-2026 年归母净利润分别为74/82/89 亿元，对应市盈率分别为11.4X/10.4X/9.6X，尽管表观PE 偏高，但实际PB 相对偏低，当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、结转毛利率修复进度存在不确定性；

    　　2、核心资源开发进度存在不确定性。