事件：2023 年，公司实现营业收入1750.1 亿元，同比减少4.4%；归母净利润63.2 亿元，同比增长48.2%。

    　　点评：业绩同比反弹显著，盈利能力边际改善，高能级城市深耕卓有成效。

    　　业绩同比反弹显著，盈利能力边际改善：2023 年，公司实现营业收入1750.1亿元，同比减少4.4%，收入同比减少主要因开发业务营收同比减少7.0%至1539.6 亿元，而资产运营与城市服务营收分别同比增长40.6%及14.4%，资产运营收入反弹显著；公司归母净利润63.2 亿元，同比增长48.2%，同比增速较高一方面因公司上年业绩同比基数较低，另一方面因公司23 年资产减值损失、信用减值损失分别同比减少54.9%、90.0%，以及少数股东损益占比同比降低22.5pct 至30.6%等因素；从盈利能力上看，公司毛利率表现仍显承压，同比降低3.4pct 至15.9%（其中开发业务毛利率17.1%），但ROE（归母，摊薄）已边际好转回升至5.3%（2022 年为4.2%）。我们认为截至2023 年末公司的存货跌价准备已计提至相对安全水平（占存货原值的1.6%），虽然市场销售价格、租金短期内仍有下行压力，但公司后期减值压力将边际减小，同时毛利率修复进度或放缓，随着公司积极优化其余运营成本，盈利能力边际改善趋势或将延续。

    　　高能级城市深耕卓有成效，稳坐上海销售TOP1：2023 年，公司实现销售金额2936 亿元，同比+0.4%，销售规模跻身行业前五；在高能级城市深耕卓有成效，在全国13 个城市进入当地流量销售金额TOP5，在核心“6+10 城”销售额占比77%，其中，在上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。2024 年，公司不唯销售金额论，未来将进一步关注利润、质量、效益、转型、品质的均衡发展。

    　　聚焦核心城市，注重优质土储：2023 年，公司共获取55 宗地块，总地价约1134亿元，拿地销售比为38.6%，拿地力度较大；新增土储较为优质，拿地均价达19220 元/㎡，在“核心6+10 城”的投资金额占比为 88%，奠定良好销售基础。

    　　财务结构优化，融资端降本增效成效显著：截至2023 年末，公司持有货币资金882.9 亿元，同比增长2.4%，现金短债比为1.28；年内通过股票定增等方式，归母所有者权益同比增长17.7%至1197 亿元，净负债率 54.6%，财务稳健度提升；全年综合资金成本为3.47%，较年初降低42 个bp，有效节约融资成本。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑近期市场销售压力仍较大，或影响公司销售规模及毛利率修复，我们下调公司24-25 年EPS 预测为0.68 元、0.75 元（原预测为0.87 元、1.18 元），新增公司2026 年EPS 预测为0.84 元，当前股价对应24-26年PE 估值分别为14.2/12.9/11.5 倍，公司拿地与销售表现积极，信用优势显著，未来有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。