24Q1 营收同比+58%，业绩同比+22%、符合预期，毛利率提升、业绩双位数高增。据公司公告，2024Q1，公司营业收入237.5 亿元，同比+58.2%；归母净利润3.3 亿元，同比+22.2%，符合预期；扣非后归母净利润2.9 亿元，同比+8.0%；基本每股收益0.01 元/股，同比+150%；加权净资产收益率0.1%，同比+0.07pct。毛利率和归母净利率分别为14.5%和1.4%，分别同比+1.9pct 和-0.4pct；三项费用率5.9%，同比-2.6pct。24Q1 末，公司合同负债1,705 亿元，较23 年末+5.6%，覆盖23 年营收1.0 倍。

    　　24Q1 销售额同比-44%，行业排名第五，拿地/销售额比25%，聚焦核心城市。据公司公告，2024Q1，公司实现销售金额402.1 亿元，同比-44%；销售面积166.6 万平，同比-45%，销售额排名行业第五；2024Q1，公司新增建面47.7 万平，同比-36%；拿地金额99.1 亿元，同比+9%；拿地/销售金额比25%，拿地/销售面积比29%；平均楼面地价2.08 万元/平米，占比销售均价86%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、合肥、南京等核心一二线城市。2023 年，公司新开工664 万平，同比-26%；竣工1,372 万平，同比+4%。2023 年末，公司总未竣工面积3,746 万方，覆盖23 年销售的3.1 倍，土储丰富。

    　　逆市下融资优势明显，定增募资顺利完成，扩充资本实力做大做强。据公司公告，至2024Q1年末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为49%、45%，2023 年末，公司现金短债比1.28，三道红线指标处于绿档。2023 年，公司加权融资成本仅3.47%，较年初-0.42pct。22 年12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金；23 年9 月，公司以11.81 元/股向特定对象发行A 股股票约7.2 亿股，募资总额85.0 亿元，定增募资顺利完成，公司扩充资本实力做大做强。

    　　投资分析意见：业绩双位数增长，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。此外，目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进，实现有质量的增长。考虑到行业下行，我们下调公司2024-26 年归母净利润预测至80、121、134 亿元（原预测值为90、131、145 亿元），现价对应24 年PE10 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。