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招商蛇口(001979)机构评级研报股票分析报告

 
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招商蛇口(001979):业绩高增 项目权益比例提升

http://www.chaguwang.cn  机构:东方证券股份有限公司  2024-05-01  查股网机构评级研报

  事件:公司近期发布2023 年年报,全年实现营业收入1750.1 亿元,同比下降4.4%;实现归母净利润63.2 亿元,同比增长48.2%。

      减值下降、项目权益占比提升,全年业绩实现高增。23 年公司营收同比下降4.4%,归母净利同比增长48.2%,业绩增速显著高于营收增速,主要由于:1)公司减值压力减小,23 年计提资产减值和信用减值损失24.2 亿元,同比减少62.6%,其中资产减值22.8 亿元(-55%),信用减值1.4 亿元(-90%);2)结转项目权益比例提升,在23 年净利润同比微增基础上,少数股东损益占净利润比重减少22.5pct 至30.6%。

      销售额逆势微增,区域聚焦、城市深耕成效显著。23 年公司累计实现签约销售面积1,223 万方(+2.49%),实现签约销售金额 2,936 亿元(+0.35%),销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效,公司在13 个城市销售额位列前5,其中上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。拿地方面,23 年公司获取55 宗地块,总计容建面约590 万平方米,总地价约1134 亿元,拿地权益比为76%,相较之前显著提升。公司在北上广深的投资占全部投资额的51%,为未来销售去化提供支撑。

      融资成本显著降低,持有型物业回报率提升。公司23 年剔除预收款的资产负债率 为62.4%、净负债率 54.6%、现金短债比为 1.28。公司发挥信用优势进行高息债务置换,资金成本显著降低,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平,全年综合资金成本 3.47%,较年初降低42BP。公司资产运营业务稳健增长,23 年全口径资产运营收入 66.91 亿元(+17.2%);实现EBITDA 33 亿元(+8.6%),其中成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA 回报率达 6.24%(+0.5pct)。23 年公司以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产,实施蛇口产园REIT 扩募,发行规模为12.44 亿元,已于23 年6 月上市。未来存量园区资产有望陆续装入,加速资金回笼。

      维持买入评级,调整目标价至12.88 元。根据公司23 年报,调整对销售增速、毛利率及费用率的预测,调整后24-25 年EPS 预测值为0.92、1.03 元(原预测 24-25 年为 1.11/1.45 元)并引入26 年EPS 预测值1.13 元。参考可比公司,给予公司24 年14 倍 PE,对应目标价12.88 元。

      风险提示:市场超预期下行。政策调控不及预期。拿地强度不及预期。存货减值的风险。

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