事件描述
公司发布2024 年一季报,报告期内实现营收237 亿元(+58.2%),归母净利润3.3 亿元(+22.2%),扣非后归母净利润2.9 亿元(+8.0%)。
事件评论
毛利率同比提升,业绩稳健增长。2024 年一季度,公司营收大幅增长(+58.2%)、综合毛利率改善(同比提升1.9pct 至14.5%)且期间费用率下降(同比下降2.6pct 至5.9%,不含研发费用),但归母净利润同比增速明显小于营收增速,主要由于投资收益同比减少、少数股东损益占比提升:1)投资收益为0.4 亿元,同比减少2.3 亿元;2)少数股东损益占比提升至64.5%,主要由于结转项目权益比有所下降。公司2024 年一季度末收入保障倍数((合同负债+预收账款)/年化营收)为0.93x,考虑到近年来销售均价有所提升,预计公司全年收入端展望相对稳健,而随着毛利率逐步修复(2021 年下半年以后获取项目毛利率更高,高毛利项目正逐步进入结转周期),业绩有望继续边际修复。
销售规模维持行业第五,投资继续聚焦核心城市。2024 年一季度,公司实现签约销售金额402 亿元,同比下降44.4%,根据克而瑞数据,公司销售金额排名维持行业第五,销售规模同比下降主要由于去年基数较高且今年以来行业需求端复苏动力相对有限。2024年一季度,公司拿地金额为99 亿元(同比+15.3%),拿地强度(拿地金额/销售金额)为25%,较2023 年同比提升12.8pct,公司一季度在上海、合肥、成都、南京获取4 宗地块,全部位于一二线城市,且拿地均价较去年全年提升8.0%,拿地金额权益比提升9.4pct至85%,拿地质量继续提升;公司近年来坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略,有效落实项目“五好”标准,项目储备实现有序换仓,安全边际在逐步提升。
资产负债表持续优化,持有业务稳健发展。2023 年公司积极把握政策机遇,成功发行股份购买优质资产并募集85 亿元配套资金,实现资产负债表持续优化;截至2023 年末,公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为62.4%、54.6%、1.28,维持“绿档”水平,同时综合资金成本较年初大幅下降42BP 至3.47%。资产运营方面,2023年公司管理范围内全口径资产运营收入67 亿元(同比+17.2%),成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA 回报率达6.24%,蛇口产园REIT 扩募份额完成上市,存量价值已不容忽视;城市服务方面,截至2023 年末招商积余物业管理面积达3.45 亿平,2023 年收入/归母净利润分别同比+20%/+24%,同时积极探索会展、游轮、代建等创新型业务。
业绩稳健增长,经营保持领先。公司2024 年一季度业绩实现稳健增长,后续收入端展望相对平稳,随着毛利率逐步修复,业绩有望继续边际修复。经营方面,公司三条红线维持“绿档”水平,销售规模维持行业第五、拿地持续聚焦核心城市,持有业务实现稳健发展,综合竞争优势正持续进阶。预计2024-2026 年归母净利润分别为74/82/89 亿元,对应市盈率分别为10.6X/9.6X/8.9X,尽管表观PE 偏高,但实际PB 相对偏低,当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大,维持“买入”评级。
风险提示
1、结转毛利率修复进度存在不确定性;
2、核心资源开发进度存在不确定性。