营收同比正增长。2024 年1-9 月，公司实现营业收入780.09 亿元，同比上升2.88%，实现归属于上市公司股东的净利润26.01 亿元，同比下降31.00%，基本每股收益0.22 元/股，同比下降43.59%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降。2024 年1-9 月，公司毛利率为9.95%，较2023 年同期下降8.30 个百分点；公司净利率为4.38%，较2023 年同期下降2.90 个百分点；三项费用率为6.41%，较2023 年同期下降0.10 个百分点。截至2024 年9月底，公司经营活动产生的现金流量净额为129.71 亿元，同比下降 49.58%，主要系房地产项目销售回款同比减少。

    　　销售业绩同比下滑，业内排名保持领先。2024 年1-9 月，公司累计实现签约销售面积642.44 万平，同比降低29.99%；累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比降低35.85%。根据中指数据，2024 年1-9 月，公司全口径销售面积为638.0 万平，位列全国第六，全口径销售金额为1451.4 亿元，位列全国第六。

    　　首单回购专项贷款，响应号召维护市场。2024 年10 月20 日，公司与招行深圳分行签署了《合作协议》并获得招行深圳分行出具的《贷款承诺函》。

    　　招行深圳分行拟为公司的股票回购项目提供不超过7.02 亿元的贷款额度，贷款期限12 个月，贷款利率原则上不超过2.25%且不超过市场利率。

    　　租赁REIT 上市发行，盘活资产拓宽资金渠道。招商基金蛇口租赁住房REIT已于2024 年9 月20 日完成发售，并于2024 年10 月23 日在深交所上市。

    　　招商基金蛇口租赁住房REIT 最终募集基金份额5 亿份，发售单价为2.727元/份，基金募集资金净额为13.635 亿元；与募集期利息合并计算，基金募集资金总额为13.687 亿元。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2024、2025 年的EPS 分别为0.67 和0.72 元，考虑公司销售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即2024 年18-20XPE，合理价值区间为12.04-13.38 元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示：行业面临下行风险。