本报告导读：

    　　2026 年一季度，公司营收增长。受项目结转分布等影响，净利润下降。期内公司扩募产业园REIT 有利盘活资产。公司销售\拿地\融资有竞争优势，维持“增持”评级。

    　　投资要点：

    　　投资建议。2 026年一季度，公司项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响公司净利润，经营净现金流同比出现增加。同期公司旗下博时蛇口产园REIT申请第二次扩募盘活资产。维持“增持”评级。

    　　考虑到公司相关核心优质项目将在26-27 年进入结算，维持2026~2027 年BPS 分别为10.71/10.74 元，考虑到公司经营保持竞争优势，融资背景强，持有型业务和代建能力逐步扩大，给予公司26年1.3X P/B，对应目标价13.92 元。

    　　营收增加，项目结转分布和毛利率偏低等因素暂时影响一季度利润，经营净现金流同比增加。2026 年一季度，公司实现营业收入236.67 亿元，同比增加15.74%；受开发业务项目结转季节分布不均衡、报告期房地产项目结转毛利率同比有所下降、投资收益同比减少影响，公司实现归母净利润0.39 亿元，同比下降91.22%；归母扣非净利润-3.75 亿元，同比下降197.09%。同期，受报告期支付的土地款及工程款减少推动，公司经营活动产生的现金流量净额为-37.71 亿元，同比增加57.12%。同期，公司实现基本每股收益0.004元；加权平均净资产收益率为0.04%，同比下降0.30 个百分点。

    　　公司旗下博时蛇口产园REIT 第二次扩募，有利于盘活旗下产业园不动产资产。2026 年4 月30 日，公司发布《关于开展博时蛇口产园REIT 第二次扩募并新购入不动产项目的公告》。上述不动产项目系指：（1）公司之全资子公司深圳市招明物业租赁有限公司持有的位于深圳市光明新区凤凰办事处高新园区25 号路以南招商局光明科技园B 地块B1B2 栋、B5 栋、B6 栋、B7 栋、B8 栋；（2）公司之全资子公司深圳市南油（集团）有限公司持有的位于深圳市南山区妈湾大道前海易港中心及深圳市南山区南山街道前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6、W7 仓库及辅助楼。我们认为，该项目若成功获批并实施，对于持续盘活公司旗下产业园不动产资产具有重要意义，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强公司可持续经营能力。公司预计该项目产生的利润将超过公司最近一个会计年度经审计净利润的50%。

    　　风险提示。市场超预期下行，前海资源释放进度不及预期。